Locales en una Comunidad
Soy nuevo presidente de una Comunidad sin Administrador. La finca tiene unos locales abajo. Según parece, estos locales nunca han pagado nada a la Comunidad. Al ver esto he conseguido la división horizontal y los locales, al igual que los pisos, tienen su coeficiente de participación en los gastos. Lógicamente, en dicha división ya se dice que los locales no participarán de ascensores, luz escalera y otras cosas que de lógica son internas de la escalera, pero no dice que se les excluya de seguro, cubierta, fachada, etc.
Puesto en contacto con un Administrador de dichos locales (en la división horiz. Dice que los locales se mantendrán las zonas de paso comunes, jardineras, etc. Y por lo visto tienen un administrador para que se lo haga), este Administrador nos dice que los locales no tienen porque contribuir con los gastos antes mencionados ya que alega que en su día, hace muchos años, cuando los pisos ni se habían vendido, se firmó un documento por el cuál los propietarios de los locales y los pisos en aquél momento, acordaban esta exclusión de gastos, pero en el registro de la propiedad no consta ninguna inscripción de dicho documento ni ninguna variación en los coeficientes de participación.
Por lo tanto, ¿puedo convocar a la próxima asamblea a los locales e incluirlos en el presupuesto de los gastos generales de seguro?. Si mi comunidad contrata un administrador, ¿he de suponer que también deberán participar en la parte que les corresponda al ser un gasto general?
El documento firmado en su día por no se sabe quién, ¿tiene alguna validez al no haber sido inscrito en el registro?
Puesto en contacto con un Administrador de dichos locales (en la división horiz. Dice que los locales se mantendrán las zonas de paso comunes, jardineras, etc. Y por lo visto tienen un administrador para que se lo haga), este Administrador nos dice que los locales no tienen porque contribuir con los gastos antes mencionados ya que alega que en su día, hace muchos años, cuando los pisos ni se habían vendido, se firmó un documento por el cuál los propietarios de los locales y los pisos en aquél momento, acordaban esta exclusión de gastos, pero en el registro de la propiedad no consta ninguna inscripción de dicho documento ni ninguna variación en los coeficientes de participación.
Por lo tanto, ¿puedo convocar a la próxima asamblea a los locales e incluirlos en el presupuesto de los gastos generales de seguro?. Si mi comunidad contrata un administrador, ¿he de suponer que también deberán participar en la parte que les corresponda al ser un gasto general?
El documento firmado en su día por no se sabe quién, ¿tiene alguna validez al no haber sido inscrito en el registro?
Respuesta de Ignacio Platero
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2 respuestas más de otros expertos
Respuesta de canota52
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Por un lado efectivamente los locales deben contribuir en todos los gastos comunes excepto aquellos en los que se les exime ciertamente en la división horizontal y estatutos.
Atención en lo que le digo : " excepto en los que se les exime en el titulo constitutivo"
El acuerdo que le dicen que hay firmado, esta claro que hay que ver si fue legalmente tratado. Aunque la comunidad no fuera constituida formalmente, al haber ya una división horizontal, todo lo que se trate se debe acoger a la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo tanto el acuerdo debe ser UNÁNIME. Ademas, con todos los respetos hacia el admi nistrador de los locales, ¿A cambio de que le exoneraban de los gastos?. Tenga en cuenta que los gastos de conservación de las fachadas y cubiertas, por decir un gasto, serán considerables.
Si dicen que hay un documento, que lo muestren. Si lo hubiese debererian inscribirlo en el registro de la propiedad, para que los futuros compradores supiesen a que atenerse.
En resumen:
Los locales pagan si no hay regla que los exonere.
Para que paguen debe haber un presupuesto previo para que se reparta conforme a coeficientes.
Que muestren documento que dicen.
El administrador de la comunidad, es administrador de todo el edificio, por lo que también los locales deben pagar.
El documento puede tener validez, si cumple la unanimidad de todos los propietarios. Por ello al no estar inscrito en el registro, el vendedor debería hacerlo constar en la compraventa, si no es así puede pedirle responsabilidades. (En esto debería consuntal con un profesional del derecho).
Si precisara de alguna aclaración no dude en consultar de nuevo.
Atención en lo que le digo : " excepto en los que se les exime en el titulo constitutivo"
El acuerdo que le dicen que hay firmado, esta claro que hay que ver si fue legalmente tratado. Aunque la comunidad no fuera constituida formalmente, al haber ya una división horizontal, todo lo que se trate se debe acoger a la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo tanto el acuerdo debe ser UNÁNIME. Ademas, con todos los respetos hacia el admi nistrador de los locales, ¿A cambio de que le exoneraban de los gastos?. Tenga en cuenta que los gastos de conservación de las fachadas y cubiertas, por decir un gasto, serán considerables.
Si dicen que hay un documento, que lo muestren. Si lo hubiese debererian inscribirlo en el registro de la propiedad, para que los futuros compradores supiesen a que atenerse.
En resumen:
Los locales pagan si no hay regla que los exonere.
Para que paguen debe haber un presupuesto previo para que se reparta conforme a coeficientes.
Que muestren documento que dicen.
El administrador de la comunidad, es administrador de todo el edificio, por lo que también los locales deben pagar.
El documento puede tener validez, si cumple la unanimidad de todos los propietarios. Por ello al no estar inscrito en el registro, el vendedor debería hacerlo constar en la compraventa, si no es así puede pedirle responsabilidades. (En esto debería consuntal con un profesional del derecho).
Si precisara de alguna aclaración no dude en consultar de nuevo.
Respuesta
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Buff, complicado. Yo creo que habría que regirse por lo marcado en los estatutos de la Comunidad de Vecinos, si se indica que esos locales forman parte de la comunidad y que deben contribuir en la medida que suponga el coeficiente excepción hecha de los elementos de los que están exentos y que vd., cita en el mensaje, se debiera de haber llevado a cabo de este modo.
Si se esgrime la existencia de un documento que exima de pago de los gastos de la comunidad deberán presentarlo y deberán de autentificarlo. Dicho de otro modo, tendrán que legalizarlo.
Así, si la comunidad estuviera ya constituida en el momento de la firma del presunto documento debiera de haberse acordado por la mayoría de propietarios que se establezca en el reglamento. En el caso de que la firma contravenga alguna norma se puede considerar exento de valor.
El hecho de no haber sido registrado no le otorga menor validez por cuanto se puede tratar de un acuerdo de voluntades reflejado en un contrato y por tanto, si se acoge a las normas marcadas por los estatutos sería válido y respetable.
Para desvirtuarlo habría que andar con juicios y esas cosas no son gratas para nadie.
En todo caso se puede plantear la necesidad de revisar dicha situación para que los locales contribuyan en su justa media al mantenimiento de la comunidad. Se puede plantear en la junta de propietarios. Habría que analizar como le digo el documento y revisar todos los términos en que se cerró el mismo.
De todos modos, acudan a un letrado e incluyan la copia del documento al que les hacen referencia.
Si se esgrime la existencia de un documento que exima de pago de los gastos de la comunidad deberán presentarlo y deberán de autentificarlo. Dicho de otro modo, tendrán que legalizarlo.
Así, si la comunidad estuviera ya constituida en el momento de la firma del presunto documento debiera de haberse acordado por la mayoría de propietarios que se establezca en el reglamento. En el caso de que la firma contravenga alguna norma se puede considerar exento de valor.
El hecho de no haber sido registrado no le otorga menor validez por cuanto se puede tratar de un acuerdo de voluntades reflejado en un contrato y por tanto, si se acoge a las normas marcadas por los estatutos sería válido y respetable.
Para desvirtuarlo habría que andar con juicios y esas cosas no son gratas para nadie.
En todo caso se puede plantear la necesidad de revisar dicha situación para que los locales contribuyan en su justa media al mantenimiento de la comunidad. Se puede plantear en la junta de propietarios. Habría que analizar como le digo el documento y revisar todos los términos en que se cerró el mismo.
De todos modos, acudan a un letrado e incluyan la copia del documento al que les hacen referencia.