Ventanales en fachada
Soy presidente de una comunidad de 25 pisos y varios propietarios me han planteado una serie de preguntas y yo me dirijo a usted por si me puede ayudar.
Le envío un enlace para que pueda ver el edificio. http://www.subirimagenes.com/otros-ccf0912201200000128-8172265.html
Los 15 propietarios de los pisos que dan a la parte delantera tienen problemas con las ventanas, les entra el agua de la lluvia y el viento y me preguntan
Si quien lo tiene que arreglar es la comunidad o son ellos.
Los estatutos dicen que los elementos comunes son los que se describen en el articulo 396 del Código Civil.
El articulo 5º de la comunidad dice:Como elementos privativos a cada propietario de vivienda le corresponden los pavimentos de la misma,
balcones terrazas, radiadores internos, la conducción de la chimenea hasta la superficie del tejado, los armarios empotrados y cualquier otro, con obligación de mantener con carácter individual y en debida forma, siempre dentro de la estética general
Del inmueble y conforme a los acuerdos de la junta de propietarios.
Los propietarios que sus pisos no dan a la calle principal dicen que los ventanales pertenecen a cada uno de los propietarios y los propietarios de los pisos con ventanales al exterior dicen que el arreglo pertenece a la comunidad porque las ventanas es fachada.
Yo tengo que decir que es un edificio de 40 años, los ventanales son de aluminio y que todos los pisos que dan a la calle tienen problemas de agua y de viento.
Ya he visto la foto del edificio y aunque la foto es a nivel general se aprecian algunas patologías de la fachada.
Referente al tema de humedades en los ventanales tengo que decirle que puede ser debido a la falta de mantenimiento de las carpinterías, independientemente de su antigüedad, ya que si antes no entraba el agua con el paso del tiempo tampoco debe de entrar. Tema aparte es la entrada de frío que suele producirse por defectos en construcción y porque los materiales y tecnología actual han mejorado bastante respecto a lo que había hace 40 años. En realidad esto le correspondería a cada propietario pero debería haber acuerdo para establecer una uniformidad de la fachada en cuanto a cajones de persiana dentro/ fuera tipo de carpintería y tamaño de perfilería, tipos de vidrio etc.etc.
Mi consejo sería el siguiente:
Dentro de 10 años como mucho (no se en que comunidad autónoma se encuentra ni en que localidad) es posible que tengan que pasar una ITE/ICE. En ella van a darles un plazo para arreglar este y otra serie de problemas que presente el edificio, que seguro que alguno más tiene.
Por tanto sería conveniente el replantearse una rehabilitación energética del edificio con el fin de mejorar las entradas de frio y humedad de las carpinterías y fachadas, ahorro económico global en cuanto a gasto de luz, agua etc de la comunidad, lo que redundará en beneficio de todos.
Para poder aportarle algún dato más necesitaría conocer la localidad en la que se encuentran y el número de viviendas en total del edificio.
Por otra parte le aconsejo eche un vistazo al tema técnico de cabecera de mi blog, por si les pudiese interesar (coste aproximado 1 € vecino y mes).
Espero me envíe resto de datos.
Saludos
http://tecniexperto.blogspot.com.es/
[email protected]
Informes Periciales, Inspecciones Técnicas de Edificios (ITE), Dictámenes,
Certificaciones, Proyectos de Rehabilitación y
Reforma, Mediciones, Asesoramiento a comunidades, Técnico de
cabecera, dirección de obras, Control de Calidad y Control económico de
Obras.
Si cree que la respuesta a su consulta le ha sido de utilidad y desea
agradecer la respuesta haga click en uno o varios enlaces de publicidad del blog
Muchas gracias por su contestación y le informo que vivo en las Baleares y
concretamente en Ciudadela de Menorca.
Todo lo que me ha explicado lo expondré en la próxima reunión
aunque creo que tal como esta la situación económica mucho me temo que habrá
discusiones sobre quien tiene que hacerse cargo de los gastos y sobre quien con la ley en la mano le corresponde hacerse cargo de este arreglo en concreto.
El nº de pisos es de 26 de los cuales 15 están en la parte delantera y son los ventanales que se ven en la foto.
Efectivamente el edificio tiene más deficiencias pero la que expongo es la que causa mayor discusión.
Con el tema de humedades tengo que decirle que no es humedad
lo que hay sino agua. El último día que llovió, de un piso que los propietarios
no estaban pero tenían las ventanas cerradas cuando llegaron sacaron un cubo de
fregar entero del comedor. Me dicen los propietarios que es un daño común de todas las ventanas y que al ser un daño general el arreglo tendría que ser un gasto de la comunidad.
Unas ventanas balconeras , creo que son de aluminio, con el simple hecho de cambiar las gomas cada año o cada dos años tendría que quedar solucionado el problema
pero puedo asegurarle que los marcos están torcidos y eso no se arregla con
mantenimiento.
Por lo que a mi respecta yo tendría que poder informarles concretamente a que nos tenemos que atener porque si las ventanas pertenecen a los pisos entonces tendrían que ser los 15 propietarios los que tendrían que arreglarlo(Siempre haciéndolo todos ellos conjuntamente). Si por el contrario las ventanas pertenecieran a la comunidad entonces tendría que ser la comunidad ósea los 26 propietarios los que tendrían que hacerse cargo.
Por supuesto que visitaré su página web y en la próxima reunión
informaré detalladamente y ahora mismo pondré en el cuadro informativo de la
escalera un papel con su dirección para que todos los propietarios puedan
visitar su pagina e informarse.
De nuevo le doy las gracias
Joan
Pues el informe que tiene que dar en su junta de propietarios es lo que le explicado anteriormente (o al menos he intentado).
Todo lo que es tema de mantenimiento de carpinterías como pueden ser, burletes, juntas sellados etc debe ser de cuenta del propietario en base al articulo 5 de sus estatutos.
Si los problemas se producen por deficiencias y/o deformaciones en carpinterías debidos a movimientos estructurales, empujes de viento. Etc. etc. la fachada es elemento común según el 396 del C. Civil así como sus cierres (en este caso ventanas)y por tanto la actuación debe correr a cargo de la comunidad. Si la actuación corre a cargo de la comunidad es cuando habría que plantearse una actuación conjunta huecos-fachadas mas a fondo.
Si necesitan alguna otra aclaración en el blog figuran los datos de contacto y el tlf.
Al final todo dependerá de la causa de la patologia y el importe y duración de la solución.
Quedo a su disposición para lo que necesite. Saludos
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3 respuestas más de otros expertos
Según lo que dicen las escrituras no hace referencia a los ventanales y así mismo, entiendo que la entrada de agua se produce por las juntas de la fachada en el encuentro de los ventanales por lo que es elemento común y correspondería a la comunidad ya que nada dice de las ventanas en la escritura.
Y por otro lado el CC en su articulo 396 especifica las ventanas como elemento común.
En mi opinión no cabe discusión.
Es elemento común y debe aprobarlo la comunidad por mayoría en junta para su realización.
Habría que determinar el origen exacto del problema para saber a quien le corresponde los ventanales se suelen considerar elementos comunes a nivel estético es decir que ningún propietario puede cambiar el aspecto de los ventanales sin autorización en junta de la comunidad.
Si el problema ha ocurrido después de 40 años habría que determinar:
-Si se debe a falta de mantenimiento de los propietarios que es una posibilidad si mantienen las ventanas originales en cuyo caso seria responsabilidad de cada propietario en virtud del art. 9.1 en sus apartados a y b LPH
-Si es por un problema de fachada en cuyo caso es responsabilidad el arreglo de la comunidad art. 10.1 LPH
-Si se debe a cualquier otra causa habría que analizar cual es para saber quien es el responsable del arreglo.
La comunidad debería contratar a un experto independiente para determinar el origen del problema y en virtud de él determinar la causa.
En nuestro caso tenemos expertos dentro de nuestro equipo que determinan este tipo de problemas en las comunidades que administramos.
914254481/626764724
1.- Para ser muy breve he de indicarle que, en el caso que me expone, es elemento común la fachada, no así las ventanas, aunque si los ventanales, todos de los mismos, etc. han de guardar la estética general del Edificio.
2.- Si no fuese de esta manera habrían de ser exactamente iguales todos los ventanales.
Espero haber resuelto sus dudas.
Saludos
Pedro
Gracias por su rápida respuesta Sr. Pedro, pero no le acabo de entender.
Las ventanas son privativas de cada propietario y por lo tanto es él particularmente quien tiene que arreglarla?
Los marcos de las ventanas pertenecen a la comunidad?
Si los marcos de las ventanas están torcidos, tienen 40 años, y es imposible poder cerrar la ventana correctamente a quien pertenece el arreglo.
Las ventanas y los marcos de las ventanas, son privativos (normalmente), salvo cualquier acuerdo, en contrario, que no sea impugnado.