Certificación deuda en Junta extraordinaria
En otra pregunta que hice, "comunidad sui generis2 le planteaba unas dudas sobre unos vecinos morosos.
Realizamos la junta extraordinaria ayer día 13, y uno de los puntos del día era "Certificación y liquidación de las deudas existentes en la comunidad".
Resulta que somos ocho vecinos, de los cuales asistieron seis, incluido yo, y de estos seis, tres son deudores de larga duración, uno ingresa la cuota sobre el día 15, con lo cual estaba privado del derecho de voto también. Y solo dos estábamos al día y con derecho de voto.
De los NO asistentes, hay uno con derecho a voto y otro moroso, sin derecho a voto.
La duda que se me plantea es si es valido el acuerdo de la certificación de la deuda, ¿solo con el voto de los dos asistentes y que teníamos el derecho a voto? Y por edén los demás acuerdos que estaban en el orden del día, aunque estos no me preocupan porque son ·nimiedades" como aprobar las cuentas desde el año 2001 hasta el 2012 y que nunca se había efectuado.
Otro tema y que no estaba en el orden del día, fue el parar el ascensor, que este tema lo sacan en todas las juntas, precisamente los morosos, y para que no se les apriete en el pago, ya que se les exige el pago cuando vemos que no tenemos para pagar los gastos comunes.
Se que necesitan las 3/5 partes de los votos, pero claro, como hay, mínimo 4 morosos fijos, de los ocho vecinos, no llegan a tener el quorum suficiente.
¿Cómo es este tema? Porque yo entiendo que estas 3/5 partes es de los comuneros con derecho a voto, o es las 3/5 partes de los comuneros en general, ¿tengan voto o no?
Como ejemplo:
Si los 8 vecinos estuviéramos al día en las cuotas, entiendo que serian necesarios los votos a favor de 5 vecinos, 3/5 de 8 son 4,80. Pero si hubiera 2 morosos, ¿cuántos vecinos tendrían que votar a favor? ¿4 vecinos? 3/5 de 6 son 3,6.
La verdad es que la comunidad me tiene un poco harto, independientemente que unos dicen que no pagan porque no quieren seguir manteniendo el ascensor, otros que no quieren que se suba la cuota, cuando no llegamos al presupuesto con la existente, y otros que dicen que cuando les toque a ellos no van a seguir haciendo las cosas, a tenor de lo que dicta la LPH, me estoy pensando muy seriamente, con la documentación que obra en mi poder y como se han llevado las cosas aquí, ir al juzgado y solicitar una intervención judicial, que sea un juez quien nombre un administrador de fincas para llevar a buen termino la comunidad, ya que me veo incapaz de arreglar estos y mas con la oposición de parte de la gente, que prefieren no hacer nada con los morosos, para no tener enfrentamientos.
1 Respuesta
1.- Me hace muchas preguntas que voy a intentar contestar, brevemente, con una serie de PRINCIPIOS BÁSICOS:
1.1 El cuorum necesario, en cualquier Junta General, en primera convocatoria es mas de la mitad de los propietarios, que a su vez representen mas de la mitad de las cuotas de participación. Si esto no se consigue, en segunda convocatoria, bastará con los que estén presentes.
1.2 Los morosos, presentes, tendrán derecho de voz, pero no tendrán derecho de voto. Por tanto los acuerdos se harán por mayoría simple, entre los propietarios con derecho de voto. Esto se aplicará a todos los acuerdos con las mayorías previstas en el art. 17 LPH.
1.3 Si se ha aprobado certificar y liquidar la deuda, por la mayoría de los propietarios, con derecho a voto, como no podía ser de otra manera, ESTE ACUERDO ES VÁLIDO.
1.4 Los no presentes, no se cuentan, para nada, excepto en el caso de que un acuerdo requiera la unanimidad, que en principio ha de acordarse por todos los presentes y se sumarán a el acuerdo los ausentes que no impugnen el acuerdo, en el plazo de 30 días, desde la recepción del Acta de la Junta General.
2.- No es necesario acudir a ningún Juez, para el nombramiento de un Administrador. Al ser un nuevo servicio, a mi juicio, bastará con el voto afirmativo de las 3/5 partes de los presentes, que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Naturalmente de los que tienen derecho de voto.
Muchas gracias experto, pero me sigue quedando dudas, ya que el tema, según lo refleja la LPH lo conozco, pero en este caso, no se como aplicarlo.
En el caso del apartado 1.2.-
Entiendo que si somos 8 vecinos en total 100% cuota de participación, de los cuales asisten a la junta 6 el 75% de la cuota de participación , pero solo tenemos voto 2 el 25% de la cuota de partícipacion,para los acuerdos necesitamos votar a favor los dos y en segunda convocatoria?
En el caso del apartado 2.-
El problema radica en que de los 4 vecinos con el 50% de cuota de participación, que normalmente estamos al día en las cuotas de la comunidad, hay 3 con el 37,5% de cuota de participación que dicen:
NO a contratar un administrador de fincas,
NOa subir las cuotas, que llevamos con el mismo importe desde el 2009, a pesar de que con la actual no se llega a cubrir el presupuesto,
NO autorizan a ir contra los morosos en juicio monitorio
Todo ello para no tener problemas con los vecinos morosos, 4 con el otro 50% de cuota de participación, que lógicamente, ellos encantados de que no se haga nada que los obligue a pagar.
Es por ello que mi pregunta es:
Puedo yo, como propietario, y ahora como secretario de la comunidad, solicitar con las pruebas que tengo, contabilidad, libros, actas, etc de un juzgado que nombre un administrador judicial o administrador de fincas, para que obligue a la comunidad a cumplir lo estipulado en la LPH, ya que lo que se esta haciendo ahora, por dejadez o miedo, perjudica a la propia comunidad?
Porque en esta comunidad, la solución que proponen es la paralización del ascensor para ahorrrar y así cubrir los gastos con las cuotas de los 4 que pagamos, pero no quiero consentir que se paralice un servicio porque halla vecinos que no pagan, ni la comunidad haga nada contra ellos, ademas que yo tengo reconocida una IPT, por lo tanto, por ley tengo reconocida una minusvalía de mínimo el 33%.
No se si me habré sabido expresar correctamente, porque no quiero hacerlo muy extenso, pero hay muchas circunstancias que envuelven todo el asunto.
Muchas gracias
1.- Lo que cuenta, a los efectos de votos y porcentajes, son los propietarios presentes, con derecho a voto.
2.- Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
...e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
...f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
2.1 Estas son las obligaciones generales que afectan a lo que me pregunta. Por tanto, si se demuestra que hay Gastos superiores a lo que está Presupuestado, necesariamente han de subirse las cuotas.
3.- Si no estan conformes (los que tienen derecho de voto) a la contratación de un Administrador y tienen la mayoría necesaria, NO SE PUEDE CONTRATAR.
4.- La Ley tiene procedimientos para ir contra los morosos, pero es necesario un acuerdo, mayoritario adoptado en Junta General. Ahora bien, partiendo del principio de que la Comunidad necesita unos ingresos, mínimos, para su sostenimiento, si no se quiere proceder contra los morosos, habrá que subir las cuotas, para cubrir los ingresos que los morosos no hacen.
5.- Con respecto al ascensor, como quiera que cuando se compraron las viviendas, supongo, estas contaban con el servicio de ascensor, no se puede suspender el funcionamiento del mismo, salvo que, por unanimidad, estén de acuerdo en hacerlo.
6.- Lamentablemente, cuando no hay acuerdos en la Comunidad, hay que acudir a los Tribunales. En este sentido, hable con el Presidente (entiendo que usted es el Secretario), que convoque Junta General Extraordinaria, para ver todos los puntos que le he detallado. En la Junta, exponga los razonamientos que le he indicado y si no se llega a un acuerdo, tendrá que impugnar el Acta de la Junta, salvando previamente su voto en la Junta y acudir a los Tribunales.
