Condiciones desfavorables del préstamo a subrogar
Hola:
Vamos a comprar una segunda vivienda y como es habitual lleva aparejado un préstamo hipotecario. El caso es que ese préstamo no es para nada ventajoso y hemos solicitado información a varios bancos de los denominados "de internet" y nos han parecido mucho más rentables. El problema es que no sabemos como se procede en estas condiciones. Y querría preguntarte: ¿Cuál es el procedimiento para contratar una hipoteca que no sea la que nos ofrece el promotor? ¿Qué costes tiene esta actuación? ¿Correría por nuestra cuenta la cancelación de la hipoteca que tiene firmada el promotor? ¿De cara al préstamo que no hemos elegido cuál es el procedimiento a seguir? Y ¿Con arreglo al préstamo escogido qué debemos hacer? ¿Se haría todo en una sola firma de escrituras en la que intervendrían el promotor, el banco elegido y nosotros?
Vamos a comprar una segunda vivienda y como es habitual lleva aparejado un préstamo hipotecario. El caso es que ese préstamo no es para nada ventajoso y hemos solicitado información a varios bancos de los denominados "de internet" y nos han parecido mucho más rentables. El problema es que no sabemos como se procede en estas condiciones. Y querría preguntarte: ¿Cuál es el procedimiento para contratar una hipoteca que no sea la que nos ofrece el promotor? ¿Qué costes tiene esta actuación? ¿Correría por nuestra cuenta la cancelación de la hipoteca que tiene firmada el promotor? ¿De cara al préstamo que no hemos elegido cuál es el procedimiento a seguir? Y ¿Con arreglo al préstamo escogido qué debemos hacer? ¿Se haría todo en una sola firma de escrituras en la que intervendrían el promotor, el banco elegido y nosotros?
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Respuesta de nacholon
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1º no tienes obligación de subrogarte ni de pagar los gastos que conlleve la cancelación del préstamo que el promotor haya pedido para vuestra vivienda INCLUSO AUNQUE DIGA LO CONTRARIO EN EL CONTRATO DE LA COMPRA VENTA (es un tema ganado en el juzgado por CLAUSULA ABUSIVA CONTRARIA A LEY)
2º a partir de ahí, comunicarle al promotor que no subrogáis y por tanto compráis en libre de cargas. Claro el día de la firma tendréis que pagarle todo, ¿cómo? Con la formalización simultáneamente de la hipoteca con el otro banco.
Todos en el notario, firmáis la venta, sin levantaros de la mesa, la hipoteca y como personas civilizadas vuestro banco os entrega un cheque que le desplazáis por la mesa hasta las manos del promotor. Punto.
Lo jod... de esto es el procedimiento, porque el banco que elijáis tiene que estudiaros la operación (antes de que el promotor os requiera a firmar porque ese capitulo del contrato SI ESTÁIS OBLIGADOS A CUMPLIRLO EN SUS FECHAS),
PROBLEMA MÁS GORDO QUE HAY QUE TASAR LA VIVIENDA Y PARA ELLO HAY QUE ENTRAR EN LA MISMA Y PARA ELLO CONTAR CON EL BENEPLÁCITO DEL PROMOTOR, etc. etc. etc.
Bueno, con paciencia, buenas formas y coordinación tranquilos PORQUE ESTO SE HACE TODOS LOS DÍAS CIENTOS DE VECES.
Ahora tener en cuenta que el ahorro de una subrogación en cuanto a gastos es importante contra lo que es una nueva formalización. Mirarlo bien antes de decidir.
Suerte
2º a partir de ahí, comunicarle al promotor que no subrogáis y por tanto compráis en libre de cargas. Claro el día de la firma tendréis que pagarle todo, ¿cómo? Con la formalización simultáneamente de la hipoteca con el otro banco.
Todos en el notario, firmáis la venta, sin levantaros de la mesa, la hipoteca y como personas civilizadas vuestro banco os entrega un cheque que le desplazáis por la mesa hasta las manos del promotor. Punto.
Lo jod... de esto es el procedimiento, porque el banco que elijáis tiene que estudiaros la operación (antes de que el promotor os requiera a firmar porque ese capitulo del contrato SI ESTÁIS OBLIGADOS A CUMPLIRLO EN SUS FECHAS),
PROBLEMA MÁS GORDO QUE HAY QUE TASAR LA VIVIENDA Y PARA ELLO HAY QUE ENTRAR EN LA MISMA Y PARA ELLO CONTAR CON EL BENEPLÁCITO DEL PROMOTOR, etc. etc. etc.
Bueno, con paciencia, buenas formas y coordinación tranquilos PORQUE ESTO SE HACE TODOS LOS DÍAS CIENTOS DE VECES.
Ahora tener en cuenta que el ahorro de una subrogación en cuanto a gastos es importante contra lo que es una nueva formalización. Mirarlo bien antes de decidir.
Suerte
En teoría, y dado que la entrega de la vivienda se ha retrasado bastante, hemos acordado con el promotor que se firmarán las escrituras cuando nosotros queramos.
Y en cuanto a las condiciones de los bancos: La entidad con la que tiene el préstamo el promotor tiene una comisión de subrogación del 0,4%; la comisión de cancelación total del préstamo es la máxima permitida por ley; tiene un túnel que va del 3,5% + 0,5% de interés mínimo (en ningún caso podría bajar de un 4% como puedes observar) y un 12%+ 0,5% de máximo, la vinculación con la entidad es nómina y seguro de vivienda. En cuanto a las condiciones de dos entidades vía internet a las que hemos solicitado información, en ningún caso tienen comisión de subrogación ni de apertura ni de cancelaciones parciales o totales. El tipo sería euribor+ 0,45% en un caso y en la otra euribor + 0,22, ambas cobran tasación y vinculación de seguro de vida y seguro de hogar. Con estos nuevo datos que te aportamos, y desde tu punto de vista como experto ¿me podrías aconsejar qué debemos hacer?
Muchas gracias y un saludo
Y en cuanto a las condiciones de los bancos: La entidad con la que tiene el préstamo el promotor tiene una comisión de subrogación del 0,4%; la comisión de cancelación total del préstamo es la máxima permitida por ley; tiene un túnel que va del 3,5% + 0,5% de interés mínimo (en ningún caso podría bajar de un 4% como puedes observar) y un 12%+ 0,5% de máximo, la vinculación con la entidad es nómina y seguro de vivienda. En cuanto a las condiciones de dos entidades vía internet a las que hemos solicitado información, en ningún caso tienen comisión de subrogación ni de apertura ni de cancelaciones parciales o totales. El tipo sería euribor+ 0,45% en un caso y en la otra euribor + 0,22, ambas cobran tasación y vinculación de seguro de vida y seguro de hogar. Con estos nuevo datos que te aportamos, y desde tu punto de vista como experto ¿me podrías aconsejar qué debemos hacer?
Muchas gracias y un saludo
Pues no doy consejos nunca, quizá mejor llamemos recomendaciones, y si bien es verdad que la banca on-line esta dando fuerte yo a parte de mi experiencia de 30 años en un banco clásico, soy un poco clásico y me gusta siempre verle la cara a mi interlocutor, sea el frutero, el pescadero o el bancario y tengo mis dudas porque caso de necesitar algo en la larga vida de una hipoteca como renegociar, protestar porque el seguro de vida es muy elevado, cambiarme de cia aseguradora, modificar la hipoteca y cien cosas más que pueden surgir ¿a dónde hay que dirigirse? Yo no lo se, nunca me he planteado contratar algo de esa forma y menos de la envergadura de una hipoteca.
Si estáis completamente seguros y os da la confianza necesaria pues adelante con los faroles. Las condiciones que os ofrecen de ese +0,22 en circunstancias normales se diría que "es un chollo" pero yo chollos de los bancos nunca he visto ni espero.
Suerte
Si estáis completamente seguros y os da la confianza necesaria pues adelante con los faroles. Las condiciones que os ofrecen de ese +0,22 en circunstancias normales se diría que "es un chollo" pero yo chollos de los bancos nunca he visto ni espero.
Suerte
