¿Subrogación o novación?
Me he separado de mi pareja. Yo le compro su parte del piso, con lo cual tengo que hacer, mediante vía notarial, la modificación de la escritura. A parte, y aprovechando que tengo que pedir ampliación de capital en la actual hipoteca que aun tengo (para darle el dinero a ella), aprovecharé para hacer algunas modificaciones como ampliar capital, ampliar tiempo, bajar diferencial y otras condiciones que he negociado con mi banco.
Otros bancos me dan mejores condiciones y estoy calculando lo que me costaría cancelar hipoteca y abrir una nueva (con todos los gastos que ello conlleva) y valorar si la diferencia en el diferencial que me ofrecen es suficiente para amortizar esos gastos.
Mis preguntas son:
1) Si me cambio de entidad, ¿se considera subrogación? ¿O al modificar tantos datos de la hipoteca ya no se considera así y debería cancelar la vieja y constituir una hipoteca nueva? (con todos los gastos de hipoteca...)
2) Si me quedo en mi entidad ¿sería una novación? O igual que antes debería cancelar y volver a abrir.
Una novación siempre es más barato que cancelar y volver a abrir otra hipoteca ¿no? ¿Sabes cuánto?
Otros bancos me dan mejores condiciones y estoy calculando lo que me costaría cancelar hipoteca y abrir una nueva (con todos los gastos que ello conlleva) y valorar si la diferencia en el diferencial que me ofrecen es suficiente para amortizar esos gastos.
Mis preguntas son:
1) Si me cambio de entidad, ¿se considera subrogación? ¿O al modificar tantos datos de la hipoteca ya no se considera así y debería cancelar la vieja y constituir una hipoteca nueva? (con todos los gastos de hipoteca...)
2) Si me quedo en mi entidad ¿sería una novación? O igual que antes debería cancelar y volver a abrir.
Una novación siempre es más barato que cancelar y volver a abrir otra hipoteca ¿no? ¿Sabes cuánto?
3 respuestas
Respuesta de fuyola
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Si has conseguido que tu banco habitual te modifique tantas condiciones, creo que te sería más beneficioso que cambiar de banco porque a todo lo que tienes que pagar tienes que añadir el efecto tirón (el desembolso de todos los gastos de principio) y si la diferencia de diferenciales no es muy alta te puede costar años recuperar los gastos
Respuesta
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Siento no poder indicarle en este caso por cuanto no soy especialista en tema hipotecario y temo llevarle a engaño en mi consejo.
De todos modos, tal vez estos extractos de un artículo puedan arrojar alguna luz sobre su cuestión:
"Contamos con dos opciones para renegociar las condiciones del préstamo hipotecario: renegociar las condiciones actuales con nuestra entidad, la novación; o trasladar nuestro préstamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones, la subrogación"
La novación
La novación consiste en renegociar el préstamo con nuestra entidad y pactar unas mejoras en las condiciones de nuestra hipoteca. Se puede pactar una bajada en el tipo de interés aplicable o incluso modificar la forma de calcular el interés. También se puede acordar, por ejemplo, cambiar de un préstamo con intereses fijos a un préstamo con intereses variables, modificar el plazo de amortización o cambiar el índice de referencia que se aplica.
Subrogación:
De entrada, es más caro y complejo que la novación, ya que tenemos las gestiones y los gastos del cambio de hipoteca.
El proceso es un poco complejo, pero consiste básicamente en acudir en busca de una mejor oferta. Una vez que la nueva entidad nos haya ofrecido la oferta vinculante, y nosotros la hayamos aceptado, esta emitirá una oferta vinculante a nuestro banco o caja notificando las nuevas condiciones. Nuestra antigua entidad debe emitir, en el plazo de 7 días naturales, una certificación haciendo constar cuál es la deuda pendiente. Durante los 15 días siguientes la entidad acreedora puede pensárselo bien y asumir las condiciones de interés que ofrecía la nueva entidad, con lo cual el proceso se detiene y se aplica la fórmula de novación que vimos antes. Si la antigua entidad no certifica la deuda en siete días o no asume las nuevas condiciones en el plazo de 15 días, entonces ya se pueden iniciar los tramites de la subrogación.
De todos modos, al cambiar la titularidad del préstamo ya que uno de los responsables desaparece se genera un nuevo préstamo hipotecario que a mi modo de ver descarta la novación e implica la nueva escrituración del préstamo ya que se produce una escritura de compraventa de la mitad del bien por parte del cónyuge saliente de la unidad.
Espero haber solucionado en algo sus dudas. Sólo le queda calcular y decidir.
De todos modos, tal vez estos extractos de un artículo puedan arrojar alguna luz sobre su cuestión:
"Contamos con dos opciones para renegociar las condiciones del préstamo hipotecario: renegociar las condiciones actuales con nuestra entidad, la novación; o trasladar nuestro préstamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones, la subrogación"
La novación
La novación consiste en renegociar el préstamo con nuestra entidad y pactar unas mejoras en las condiciones de nuestra hipoteca. Se puede pactar una bajada en el tipo de interés aplicable o incluso modificar la forma de calcular el interés. También se puede acordar, por ejemplo, cambiar de un préstamo con intereses fijos a un préstamo con intereses variables, modificar el plazo de amortización o cambiar el índice de referencia que se aplica.
Subrogación:
De entrada, es más caro y complejo que la novación, ya que tenemos las gestiones y los gastos del cambio de hipoteca.
El proceso es un poco complejo, pero consiste básicamente en acudir en busca de una mejor oferta. Una vez que la nueva entidad nos haya ofrecido la oferta vinculante, y nosotros la hayamos aceptado, esta emitirá una oferta vinculante a nuestro banco o caja notificando las nuevas condiciones. Nuestra antigua entidad debe emitir, en el plazo de 7 días naturales, una certificación haciendo constar cuál es la deuda pendiente. Durante los 15 días siguientes la entidad acreedora puede pensárselo bien y asumir las condiciones de interés que ofrecía la nueva entidad, con lo cual el proceso se detiene y se aplica la fórmula de novación que vimos antes. Si la antigua entidad no certifica la deuda en siete días o no asume las nuevas condiciones en el plazo de 15 días, entonces ya se pueden iniciar los tramites de la subrogación.
De todos modos, al cambiar la titularidad del préstamo ya que uno de los responsables desaparece se genera un nuevo préstamo hipotecario que a mi modo de ver descarta la novación e implica la nueva escrituración del préstamo ya que se produce una escritura de compraventa de la mitad del bien por parte del cónyuge saliente de la unidad.
Espero haber solucionado en algo sus dudas. Sólo le queda calcular y decidir.
Respuesta de vilsefi
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Intento responder:
1. En el primer caso, irte de tu entidad, tienes dos opciones:
a) Subrogar y ampliar (es lo más barato).
b) Cancelar y constituir una nueva.
Si te decides por esto, lo suyo es que intentes que el banco nuevo acceda a hacer la opción "a" pues será la más económica para ti, aunque también los trámites son más largos y tediosos.
2. Si te quedas en tu entidad, en efecto, es una novación que es lo más barato en cuanto a gastos.
Para saber qué te conviene más, lo tienes muy fácil, pide que te den una simulación de cuota y multiplicas esta por el número de meses. Le añades a cada una los gastos correspondientes y comparar los resultados. Por cierto, pide también que en cada uno de los casos te den el desglose de gastos.
1. En el primer caso, irte de tu entidad, tienes dos opciones:
a) Subrogar y ampliar (es lo más barato).
b) Cancelar y constituir una nueva.
Si te decides por esto, lo suyo es que intentes que el banco nuevo acceda a hacer la opción "a" pues será la más económica para ti, aunque también los trámites son más largos y tediosos.
2. Si te quedas en tu entidad, en efecto, es una novación que es lo más barato en cuanto a gastos.
Para saber qué te conviene más, lo tienes muy fácil, pide que te den una simulación de cuota y multiplicas esta por el número de meses. Le añades a cada una los gastos correspondientes y comparar los resultados. Por cierto, pide también que en cada uno de los casos te den el desglose de gastos.