Duda cambio hipoteca
Buenos días, espero que podáis ayudarme. Estoy estudiando cambiarme de hipoteca pero no tengo claro que sea realmente interesante. Además, y para empezar tendría que pagar una tasación nueva del piso (de esta tasación dependería que me dieran o no la hipoteca), y querría hacerlo solo si es realmente interesante el cambio. Os cuento mi situación actual.
Pendiente de préstamo: 120.400?/ euribor + 0.70 (me la acaban de revisar: 3.38 % TAE) Con comisión de cancelación del 1%.
Nueva oferta: Pagan el traspaso, notaría.. Y yo pagaría la cancelación y la tasación : 1.¿500? (Aprox, si no me equivoco).
Condiciones nueva hipoteca: euribor + 0.35 y con un seguro de vida y proteccón de pagos de 3355 que me dicen inegociable. (Total del préstamo 123000 aprox)
Con todo esto, no se bien qué hacer, porque veo que el diferencial se me quedaría en la mitad que tengo ahora pero no se muy bien si amortizaré la inversión que tengo que hacer para cambiarme.
Y si no es mucho abusar, tengo otra duda, si tengo un dinerillo ahorrado y decido amortizar hipoteca, ¿por ejemplo 3.000?. ¿Estos 3000?, ¿Amortizan capital? ¿Se resta de los 120000? Igual es una pregunta absurda, pero, ¿No aplican intereses a estas amortizaciones? ¿Qué es mejor, quitarse plazo o cuota?
Gracias de antemano, que siempre encuentro ayuda en esta web.
Pendiente de préstamo: 120.400?/ euribor + 0.70 (me la acaban de revisar: 3.38 % TAE) Con comisión de cancelación del 1%.
Nueva oferta: Pagan el traspaso, notaría.. Y yo pagaría la cancelación y la tasación : 1.¿500? (Aprox, si no me equivoco).
Condiciones nueva hipoteca: euribor + 0.35 y con un seguro de vida y proteccón de pagos de 3355 que me dicen inegociable. (Total del préstamo 123000 aprox)
Con todo esto, no se bien qué hacer, porque veo que el diferencial se me quedaría en la mitad que tengo ahora pero no se muy bien si amortizaré la inversión que tengo que hacer para cambiarme.
Y si no es mucho abusar, tengo otra duda, si tengo un dinerillo ahorrado y decido amortizar hipoteca, ¿por ejemplo 3.000?. ¿Estos 3000?, ¿Amortizan capital? ¿Se resta de los 120000? Igual es una pregunta absurda, pero, ¿No aplican intereses a estas amortizaciones? ¿Qué es mejor, quitarse plazo o cuota?
Gracias de antemano, que siempre encuentro ayuda en esta web.
1 respuesta
Respuesta de rbancaria
1
Intento responder ordenadamente a la cuestión que planteas:
¿Es eficiente subrogarte?
He supuesto para el cálculo que te restan 20 años para finalizar la hipoteca pues no dices nada al respecto y el resultado sería SI, pero por poco.
A hacerlo ahorras algo más de 11 euros al mes en la cuota y actualizando todos estos ahorros mensuales a fecha de hoy que es cuando incurrirías en los gastos con los que se ha de comparar obtenemos un capital financiero equivalente cercano a los 3.900 euros.
Los gastos (Notario y registro de la cancelación económica de la hipoteca antigua, notario de la oferta vinculante, tasación del inmueble, ¿gestoría) según dices te han calculado en la provisión de fondos rondarían los 1.500? - Creo que serían algo inferiores a los que hemos de sumar los 1.230 de la comisión de cancelación. Total 2.750.
La diferencia por tanto sería = 3.900 - 2.750 = 1.150 euros de hoy a favor de la opción de subrogación.
Sin embargo las opciones no son estrictamente comparables dado que la segunda te obliga a la contratación del seguro de vida y protección de pagos de 3.355 Euros que se come el beneficio . También es cierto que tendrías una cobertura que ahora no disfrutas... ya depende de si porque tengas hijos a cargo u otros motivos veas como positivo asegurar tu vida en el valor de la hipoteca.
Amortización anticipada
Si en un momento determinado tienes un capital pendiente de 123.000 euros y amortizas 3.000 a partir de ese mismo día el nuevo pendiente ( lo que realmente debes al banco, lo que tendrías que pagar de querer saldar la deuda) será de 120.000.
A la par, los intereses comienzan a devengarse también a partir de ese mismo día sobre esos 120.000. En tu caso, que te han revisado al 3.38%, pasarías de devengar unos intereses mensuales cercanos a los 346,45 euros a 228 euros con lo que...
¿Cuota o plazo?
... si decides amortizar reduciendo plazo, al ser la cuota la misma y haberse reducido los intereses que se devengan la parte destinada al pago de capital es mayor cada mes y se reduce el número de meses que necesitas para saldar la deuda.
... si has decidido reducir cuota, te mantendrán los meses que te restan hasta saldar del todo la deuda por lo que se mantendrán también aquella parte destinada a la amortización al reducirse los intereses que se suman e esta baja la cuota.
¿Qué es más interesante?
Aunque es posible que te canses de leer que es mejor amortizar en forma de plazo pues se pagan menos intereses esto no es así. Si optas por plazo pagas menos intereses simplemente porque te prestan el dinero menos tiempo si optas por cuota pagarás algo más porque al desembolsar menos cada mes lo que debes baja más despacio - te prestan el dinero más tiempo - pero ese dinero lo tienes disponible en ese momento ( y hoy que existen cuentas remunerada con interesantes rentabilidades si logras colocarlo en una de estas con rentabilidad superior a ese 3.38% técnicamente sería más ventajoso).
Financieramente ambas opciones son iguales dado que al amortizar anticipadamente simplemente se recalcula de una de las dos maneras anteriores el plan de amortización para mantener el equilibrio financiero entre prestación (lo que debes al banco) y contraprestación (las cuotas que vas pagando) para ese nuevo capital pendiente y el tipo de interés que es lo que marca ese equilibrio financiero es el mismo.
Espero haberte ayudado,
Jesús Contreras Páez
Economista Colegiado
Socio Director
www.reclamacionbancaria.com
¿Es eficiente subrogarte?
He supuesto para el cálculo que te restan 20 años para finalizar la hipoteca pues no dices nada al respecto y el resultado sería SI, pero por poco.
A hacerlo ahorras algo más de 11 euros al mes en la cuota y actualizando todos estos ahorros mensuales a fecha de hoy que es cuando incurrirías en los gastos con los que se ha de comparar obtenemos un capital financiero equivalente cercano a los 3.900 euros.
Los gastos (Notario y registro de la cancelación económica de la hipoteca antigua, notario de la oferta vinculante, tasación del inmueble, ¿gestoría) según dices te han calculado en la provisión de fondos rondarían los 1.500? - Creo que serían algo inferiores a los que hemos de sumar los 1.230 de la comisión de cancelación. Total 2.750.
La diferencia por tanto sería = 3.900 - 2.750 = 1.150 euros de hoy a favor de la opción de subrogación.
Sin embargo las opciones no son estrictamente comparables dado que la segunda te obliga a la contratación del seguro de vida y protección de pagos de 3.355 Euros que se come el beneficio . También es cierto que tendrías una cobertura que ahora no disfrutas... ya depende de si porque tengas hijos a cargo u otros motivos veas como positivo asegurar tu vida en el valor de la hipoteca.
Amortización anticipada
Si en un momento determinado tienes un capital pendiente de 123.000 euros y amortizas 3.000 a partir de ese mismo día el nuevo pendiente ( lo que realmente debes al banco, lo que tendrías que pagar de querer saldar la deuda) será de 120.000.
A la par, los intereses comienzan a devengarse también a partir de ese mismo día sobre esos 120.000. En tu caso, que te han revisado al 3.38%, pasarías de devengar unos intereses mensuales cercanos a los 346,45 euros a 228 euros con lo que...
¿Cuota o plazo?
... si decides amortizar reduciendo plazo, al ser la cuota la misma y haberse reducido los intereses que se devengan la parte destinada al pago de capital es mayor cada mes y se reduce el número de meses que necesitas para saldar la deuda.
... si has decidido reducir cuota, te mantendrán los meses que te restan hasta saldar del todo la deuda por lo que se mantendrán también aquella parte destinada a la amortización al reducirse los intereses que se suman e esta baja la cuota.
¿Qué es más interesante?
Aunque es posible que te canses de leer que es mejor amortizar en forma de plazo pues se pagan menos intereses esto no es así. Si optas por plazo pagas menos intereses simplemente porque te prestan el dinero menos tiempo si optas por cuota pagarás algo más porque al desembolsar menos cada mes lo que debes baja más despacio - te prestan el dinero más tiempo - pero ese dinero lo tienes disponible en ese momento ( y hoy que existen cuentas remunerada con interesantes rentabilidades si logras colocarlo en una de estas con rentabilidad superior a ese 3.38% técnicamente sería más ventajoso).
Financieramente ambas opciones son iguales dado que al amortizar anticipadamente simplemente se recalcula de una de las dos maneras anteriores el plan de amortización para mantener el equilibrio financiero entre prestación (lo que debes al banco) y contraprestación (las cuotas que vas pagando) para ese nuevo capital pendiente y el tipo de interés que es lo que marca ese equilibrio financiero es el mismo.
Espero haberte ayudado,
Jesús Contreras Páez
Economista Colegiado
Socio Director
www.reclamacionbancaria.com
Corrección importante.
Hola de Nuevo Ediacan,
Disculpa pero cometí un error al escribir una cifra:
Donde dice ... En tu caso, que te han revisado al 3.38%, pasarías de devengar unos intereses mensuales cercanos a los 346,45 euros a 228 euros con lo que...
Lo correcto es... En tu caso, que te han revisado al 3.38%, pasarías de devengar unos intereses mensuales cercanos a los 346,45 euros a 338 euros con lo que...
Hola de Nuevo Ediacan,
Disculpa pero cometí un error al escribir una cifra:
Donde dice ... En tu caso, que te han revisado al 3.38%, pasarías de devengar unos intereses mensuales cercanos a los 346,45 euros a 228 euros con lo que...
Lo correcto es... En tu caso, que te han revisado al 3.38%, pasarías de devengar unos intereses mensuales cercanos a los 346,45 euros a 338 euros con lo que...
