Anónimo
Disolución de hipoteca compartida
Mi hermano y yo tenemos un piso con una hipoteca al 50%. A mí me gustaría liquidarla entera, ya que mi hermano ya no vive conmigo y no paga su parte. Él me ha propuesto, que si yo pago todo lo que queda, tendríamos que hacer un documento en el apareciera, que el es copropietario de un 10% que es aprox. Lo que ha pagado y yo copropietario al 90%. Mi pregunta es:
1- Si se puede hacer.
2- Qué gastos conlleva y dónde tenemos que ir a hacerlo.
3- Si es mejor hacer un documento por extinción de condominio.
4- Si es mejor pagar primero la hipoteca y después hacer el documento o viceversa.
5- Si es mejor hacer un contrato de compra-venta.
6- Qué es lo que harían ustedes.
1- Si se puede hacer.
2- Qué gastos conlleva y dónde tenemos que ir a hacerlo.
3- Si es mejor hacer un documento por extinción de condominio.
4- Si es mejor pagar primero la hipoteca y después hacer el documento o viceversa.
5- Si es mejor hacer un contrato de compra-venta.
6- Qué es lo que harían ustedes.
Respuesta de jemilio
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Yo te puedo decir lo que haría en mi caso.
Pagar el 10% de la vivienda que corresponde a tu hermano y tener una vivienda al 100%
En cuanto a la forma más barata de hacerlo, si haces extinción de condominio te ahorras un 6% de impuestos sobre la parte que te estás quedando, pero no podrás desgravar en concepto de compra de vivienda. A la larga, si te estas desgravando, resultará más conveniente comprar su parte, a pesar de que te va a representar alrededor de un 9% de gastos sobre el importe de la compra (impuestos, notaría y registro).
Le puedes comprar su parte pagándole el 10% que ha pagado y quedándote con la hipoteca, no hace falta cancelar su parte.
Puesto que hay hipoteca, tendrías que comunicárselo al banco.
Pagar el 10% de la vivienda que corresponde a tu hermano y tener una vivienda al 100%
En cuanto a la forma más barata de hacerlo, si haces extinción de condominio te ahorras un 6% de impuestos sobre la parte que te estás quedando, pero no podrás desgravar en concepto de compra de vivienda. A la larga, si te estas desgravando, resultará más conveniente comprar su parte, a pesar de que te va a representar alrededor de un 9% de gastos sobre el importe de la compra (impuestos, notaría y registro).
Le puedes comprar su parte pagándole el 10% que ha pagado y quedándote con la hipoteca, no hace falta cancelar su parte.
Puesto que hay hipoteca, tendrías que comunicárselo al banco.
Me gustaría que me resolvieras varias dudas:
1.- Me dices que puedo comprar su parte pagando el 10% que ha pagado, pero le tendría que pagar el 10% del valor actual de la vivienda o por el que se compró.
2.- ¿Podría liquidar yo la hipoteca y después realizar la extinción de condominio?
3.- La extinción de condominio quita o cambia la titularidad de la hipoteca y de la vivienda o solamente de la hipoteca.
4.- ¿Qué diferencia hay entre compraventa y extinción de condominio?
5.- ¿Al realizar la extinción de condominio, tendría que dar algún dinero al copropietario?
1.- Me dices que puedo comprar su parte pagando el 10% que ha pagado, pero le tendría que pagar el 10% del valor actual de la vivienda o por el que se compró.
2.- ¿Podría liquidar yo la hipoteca y después realizar la extinción de condominio?
3.- La extinción de condominio quita o cambia la titularidad de la hipoteca y de la vivienda o solamente de la hipoteca.
4.- ¿Qué diferencia hay entre compraventa y extinción de condominio?
5.- ¿Al realizar la extinción de condominio, tendría que dar algún dinero al copropietario?
1. Tendrías que ponerte de acuerdo con tu hermano para la compra de ese 10%. Más vale un acuerdo amistoso que satisfaga a las dos partes.
2. No te conviene, la extinción de condominio se hace por el valor neto (valor, menos la deuda), cuanto menor sea el valor, menos tendrás que pagar.
3. La extinción de condominio quita la titularidad de la propiedad, pero al mismo tiempo puedes declarar que te haces cargo del importe pendiente de la hipoteca y ya lo tienes todo cambiado de nombre.
4. La diferencia es por los gastos. Extinción de condominio paga el 1%, sobre el valor total. La compraventa paga el 7% sobre el valor que compras. En tu caso, entre pagar el 1% del 100% o el 7% del 50%, pues legalmente te está vendiendo su 50%.
5. En la extinción de condominio se declara que hay un dinero que compensa a tu hermano. Pero habría que declarar que hay un dinero que sea igual al valor neto de su parte del piso. Es decir, se dice que si el valor neto de su parte es de 20.000 euros, se declara que el se queda con 20.000 euros en efectivo y tu te quedas con su parte de la vivienda y con la deuda.
2. No te conviene, la extinción de condominio se hace por el valor neto (valor, menos la deuda), cuanto menor sea el valor, menos tendrás que pagar.
3. La extinción de condominio quita la titularidad de la propiedad, pero al mismo tiempo puedes declarar que te haces cargo del importe pendiente de la hipoteca y ya lo tienes todo cambiado de nombre.
4. La diferencia es por los gastos. Extinción de condominio paga el 1%, sobre el valor total. La compraventa paga el 7% sobre el valor que compras. En tu caso, entre pagar el 1% del 100% o el 7% del 50%, pues legalmente te está vendiendo su 50%.
5. En la extinción de condominio se declara que hay un dinero que compensa a tu hermano. Pero habría que declarar que hay un dinero que sea igual al valor neto de su parte del piso. Es decir, se dice que si el valor neto de su parte es de 20.000 euros, se declara que el se queda con 20.000 euros en efectivo y tu te quedas con su parte de la vivienda y con la deuda.
Muchas gracias por tu explicación, pero tengo una pequeña duda.
1-. Me gustaría saber a qué se denomina valor neto, sería el valor de la vivienda actualmente o sería el valor que aparece en las escrituras de la vivienda cuando la compramos, en la que aparecemos que somos copropietarios al 50%.
2.-Si para que yo tenga el 100% de la titularidad, que sería mejor compra-venta o extinción.
3.-Y si para la realización de la extinción de condominio habría que comunicárselo al banco donde tenemos el préstamo hipotecario .
Muchas gracias de antemano, y espero no molestar más.
1-. Me gustaría saber a qué se denomina valor neto, sería el valor de la vivienda actualmente o sería el valor que aparece en las escrituras de la vivienda cuando la compramos, en la que aparecemos que somos copropietarios al 50%.
2.-Si para que yo tenga el 100% de la titularidad, que sería mejor compra-venta o extinción.
3.-Y si para la realización de la extinción de condominio habría que comunicárselo al banco donde tenemos el préstamo hipotecario .
Muchas gracias de antemano, y espero no molestar más.
Con valor neto en la extinción de condominio me refiero al valor resultante de restar la deuda correspondiente al valor que consideres que corresponde a su 10% del valor total del piso (o precio por el que tu le comprarías su porcentaje).
En tu caso sería más conveniente la compraventa, puesto que podrías desgravarte del importe que le compras.
Tanto en un caso como en el otro, hay un cambio de deudor del préstamo por lo que hay que comunicárselo al banco que tiene que consentir en el cambio.
En tu caso sería más conveniente la compraventa, puesto que podrías desgravarte del importe que le compras.
Tanto en un caso como en el otro, hay un cambio de deudor del préstamo por lo que hay que comunicárselo al banco que tiene que consentir en el cambio.
1 respuesta más de otro experto
Respuesta de annabeles
1
Bien, debido a que se trata de la propiedad de un piso, cualquier documento que se firme tiene que ser público, ante notario.
Una extinción de condominio no seria posible debido a que no se extingue el condominio de la propiedad lo que se realiza es un cambio de porcentajes por lo que seria necesario realizar una compra-venta por el 40% que él tiene.
Si él no va a pagar nada más, le aconsejo que lo haga tan pronto sea posible, no hace falta que espere a que acabe la hipoteca y no hace falta que lo autorice el banco.
Los gastos irían en función del importe o valor que le den a ese 40%. Si la hipoteca es pequeño lo que queda, el importe mínimo de ese 40% será un porcentaje por encima del valor catastral de la vivienda (para no tener problemas con hacienda), esto con el último IBI pagado de la finca, le podrán informar perfectamente en la notaria.
Cualquier otra duda del tema estoy a su disposición.
Una extinción de condominio no seria posible debido a que no se extingue el condominio de la propiedad lo que se realiza es un cambio de porcentajes por lo que seria necesario realizar una compra-venta por el 40% que él tiene.
Si él no va a pagar nada más, le aconsejo que lo haga tan pronto sea posible, no hace falta que espere a que acabe la hipoteca y no hace falta que lo autorice el banco.
Los gastos irían en función del importe o valor que le den a ese 40%. Si la hipoteca es pequeño lo que queda, el importe mínimo de ese 40% será un porcentaje por encima del valor catastral de la vivienda (para no tener problemas con hacienda), esto con el último IBI pagado de la finca, le podrán informar perfectamente en la notaria.
Cualquier otra duda del tema estoy a su disposición.
Gracias por la rapidez en contestar.
Pero me gustaría que me dijera cuando sería una extinción de condominio y si tendría que pagar a mi hermano por dicha extinción.
Y en el supuesto de que yo me quisiera hacerme propietario al 100 por cien, lo que tengo que hacer.
Gracias
Pero me gustaría que me dijera cuando sería una extinción de condominio y si tendría que pagar a mi hermano por dicha extinción.
Y en el supuesto de que yo me quisiera hacerme propietario al 100 por cien, lo que tengo que hacer.
Gracias
Bien, el tema de la provisión de fondos y los gastos, debería de consultar con la entidad bancaria que se los facilitará su gestoría o bien con el notario que también se los podrá facilitar. Yo aquí no tengo tablas pero se lo dirán sin ningún problema.
Sobretodo el tema de la extinción de condominio es para poderse quedar usted con el 100% de la propiedad. Como su propio nombre indica, es un "condominio de propiedad que se disuelve". Para que se quede su hermano con el 10% debe de ser una compraventa del 40% de él hacia usted, no una extinción de condominio.
El tema de si le tiene que pagar a su hermano o no todo depende de ustedes. Se debería de calcular cuanto vale el piso, menos lo que queda de hipoteca. Ese importe que sería el exceso que se tendrían que repartir entre los dos y que usted tendría que dar la mitad a su hermano, se debería de restar todas las 1/2 de cuotas que usted ha pagado a su hermano y también le tendría que restar los gastos de realizar esta operación 1/2. A ver si me puedo explicar mejor:
+ VALOR PISO ACTUAL (acordado por ustedes)
- IMPORTE PENDIENTE DE HIPOTECA actualmente
- Gastos notariales, registro que comporta esta operación
= IMPORTE NETO QUE LES QUEDA DEL PISO
ESTE IMPORTE LO DIVIDÍS ENTRE 2 (IMPROTE A) Y ES LO QUE LE DEBERÍA DE PAGAR A SU HERMANO PERO COMO ÉL HA DEJADO DE PAGAR LAS CUOTAS DEL PRÉSTAMO QUE LE CORRESPONDERÍAN A ÉL, A ESTE IMPORTE A SE LE DEBE DE RESTAR TODO LO QUE ÉL NO HA PAGADO DE PRÉSTAMO y que ledaría lo que usted le debería de liquidar a él.
Bien, cualquier otra duda del tema estoy a su disposición
Sobretodo el tema de la extinción de condominio es para poderse quedar usted con el 100% de la propiedad. Como su propio nombre indica, es un "condominio de propiedad que se disuelve". Para que se quede su hermano con el 10% debe de ser una compraventa del 40% de él hacia usted, no una extinción de condominio.
El tema de si le tiene que pagar a su hermano o no todo depende de ustedes. Se debería de calcular cuanto vale el piso, menos lo que queda de hipoteca. Ese importe que sería el exceso que se tendrían que repartir entre los dos y que usted tendría que dar la mitad a su hermano, se debería de restar todas las 1/2 de cuotas que usted ha pagado a su hermano y también le tendría que restar los gastos de realizar esta operación 1/2. A ver si me puedo explicar mejor:
+ VALOR PISO ACTUAL (acordado por ustedes)
- IMPORTE PENDIENTE DE HIPOTECA actualmente
- Gastos notariales, registro que comporta esta operación
= IMPORTE NETO QUE LES QUEDA DEL PISO
ESTE IMPORTE LO DIVIDÍS ENTRE 2 (IMPROTE A) Y ES LO QUE LE DEBERÍA DE PAGAR A SU HERMANO PERO COMO ÉL HA DEJADO DE PAGAR LAS CUOTAS DEL PRÉSTAMO QUE LE CORRESPONDERÍAN A ÉL, A ESTE IMPORTE A SE LE DEBE DE RESTAR TODO LO QUE ÉL NO HA PAGADO DE PRÉSTAMO y que ledaría lo que usted le debería de liquidar a él.
Bien, cualquier otra duda del tema estoy a su disposición