¿Heredar vivienda sin escriturar?

Corren ustedes el riesgo de que un tercero haga la inscripción en el Registro de la Propiedad y su derecho está protegido por el art. 48 de la Ley Hipotecaria. Llegado el caso, que esperemos que no ocurra, tendrían que iniciar un procedimiento que le calculo más de 12 años, para intentar, y digo intentar con resultado incierto que el Tribunal Supremo ordenase anular dicha inscripción.
Normalmente no es necesario para formalizar el cuaderno particional que el bien esté escriturado, pero no descarte la posibilidad que el notario no quiera dar fe del negocio jurídico porque nadie puede adjudicarse un bien sin que exista justo titulo que acredite su posesión previa. Si no hay escritura, le puede decir que no hay titulo.
Los gastos originados por la compraventa y del Registro corren por cuenta del que se adjudique la vivienda según el cuaderno particional, pero recuerde que han de transmisitir el bien libre de cargas o gravámenes, es decir, sin embargos, sin hipoteca alguna que lo grave, al corriente de pagos y tributos tales como el IBI, recogida de basuras y agua y sin deudas pendientes en la comunidad si es que lo que usted denomina "vivienda" no es una unifamiliar.
Ruego cierre pregunta y valore