Piso en pro indiviso
Me gustaría que alguien experto en el tema pudiera informarme acerca de un tema que nos tiene muy preocupados a mi y a mi familia. Paso a relatarles el tema:
Mis padres compraron en vida un piso en pro indiviso con un hermano de mi padre. La proporción de la propiedad era: 2/3 para mis padres y 1/3 para mi tío. Mi padre murió hace varios años y la propiedad de sus 2/3 pasaron a nosotros, los herederos. Nosotros hemos seguido viviendo en ese piso como antes y hemos estado pagando una renta a mi tío por su parte de propiedad, también hemos pagado los gastos totales inherentes al piso: comunidad, seguro, contribución, aportaciones extraordinarias a la comunidad, etc. Ahora mi tío ha fallecido, era soltero y sin hijos, y ha dejado como herederos de todos sus bienes, incluida su parte del piso, a todos sus sobrinos, incluidos nosotros. Nosotros queremos quedarnos con esa parte del piso, y creo que los demás, por lo menos de momento, están de acuerdo. Me gustaría, por favor, me pudieran informar acerca de todos los pormenores acerca de esta situación y la mejor manera de hacerlo. ¿Qué escritura tendríamos que hacer?, en el precio de venta de esa parte, que me imagino sería pactado, ¿podríamos deducir todos los gastos que hemos asumido nosotros totalmente del piso?, debemos seguir pagando la renta como hasta ahora hasta que se solucione todo el tema, ya que ahora de ese tercio nosotros también tenemos parte. Espero que esté claro el tema, aunque son muchas las preguntas formuladas.
Mis padres compraron en vida un piso en pro indiviso con un hermano de mi padre. La proporción de la propiedad era: 2/3 para mis padres y 1/3 para mi tío. Mi padre murió hace varios años y la propiedad de sus 2/3 pasaron a nosotros, los herederos. Nosotros hemos seguido viviendo en ese piso como antes y hemos estado pagando una renta a mi tío por su parte de propiedad, también hemos pagado los gastos totales inherentes al piso: comunidad, seguro, contribución, aportaciones extraordinarias a la comunidad, etc. Ahora mi tío ha fallecido, era soltero y sin hijos, y ha dejado como herederos de todos sus bienes, incluida su parte del piso, a todos sus sobrinos, incluidos nosotros. Nosotros queremos quedarnos con esa parte del piso, y creo que los demás, por lo menos de momento, están de acuerdo. Me gustaría, por favor, me pudieran informar acerca de todos los pormenores acerca de esta situación y la mejor manera de hacerlo. ¿Qué escritura tendríamos que hacer?, en el precio de venta de esa parte, que me imagino sería pactado, ¿podríamos deducir todos los gastos que hemos asumido nosotros totalmente del piso?, debemos seguir pagando la renta como hasta ahora hasta que se solucione todo el tema, ya que ahora de ese tercio nosotros también tenemos parte. Espero que esté claro el tema, aunque son muchas las preguntas formuladas.
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Respuesta de El Fede
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Pues ya saben lo que tienen que hacer: Primero, hacerse dueños. Esto es, firmar el cuaderno particional con los otros herederos.
Pero antes, es mejor que lleguen a un acuerdo sobre el valor del piso. Esto lo mejor es hablarlo tranquilamente y tengan en cuenta que los proindivisos son malísimos. Pero la ventaja es que tienen ustedes un tanto por ciento muy grande en la propiedad. Esto les da poder respecto a si no llegan a un acuerdo, a la hora de enfrentarse a una demanda judicial de división de la cosa común.
Les puntualizo: Les da más poder para poder negociar, pero no les da más derechos.
Cualquier coheredero por pequeño que sea su tanto por ciento, puede "fastidiar" a los demás en igualdad de condiciones.
Me explico, al artículo 1051 del Código Civil dice: "Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia".
Y el artículo 1062 dice: "Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su indivisión, podrá adjudicarse a uno a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero".
Pero el artículo continua: "Pero bastará que uno solo de los coherederos pida su venta en pública subasta, para que así se haga".
En fin, que esto quiere decir que cualquiera por pequeña que sea su parte puede demandar judicialmente a los otros, solicitando la "división de la cosa común" e incluso solicitar la venta en pública subasta.
Lo mejor pues es llegar a un acuerdo. Incluso cediendo un poco, porque una demanda de este tipo les puede costar a cada heredero fácilmente entre dos y tres millones.
Aparte del engorro de tener preparado un montón de millones para asistir a la subasta y poder pujar para subir el precio o adjudicárselo. Porque el que se lo adjudique tiene un plazo de 20 días para depositar el montante en el juzgado. Y aparte, pagar un 7% de impuestos por compra-venta de valor en subasta de la parte que se adjudique. Sobre el tanto por ciento que es suyo, como comprenderán, no hay que pagar.
Ni que decir tiene, que al tener ustedes un gran tanto por ciento, están en ventaja, pues el coste es similar para todos y con su gran tanto por ciento es mucho más asumible que para los demás.
Pero el refranero españlol es muy sabio: " Más vale un mal arreglo que un buen pleito".
Un pleito de este tipo, tardará cosa de año y medio, cuesta mucho y "destruye" totalmente las relaciones familiares, creando odios de por vida.
Mientras no firmen el cuaderno particional, los otros no son propietarios, así que pueden ustedes tener guardado el dinero o solicitar en el juzgado una cuenta para depositarlo a la espera de la adjudicación y reparto proporcional.
Lo que han pagado hasta ahora por estar en el piso, ... podrían reclamarlo dependiendo de si con su tío hicieron un contrato y según lo que en él se contemple. Por ejemplo, si en el contrato dice que la comunidad la pagan ustedes, por vivir en el piso, pues no pueden reclamarla, claro.
Respecto a la escritura que tienen que hacer, es firmar el cuaderno particional. Con certificado de defunción original, solicitan en la secretaría del ministerio de justicia de su ciudad un certificado de últimas voluntades.
Verán ante qué notario hizo el último testamento y le piden una copia. Si el testamento que tienen es el mismo, pues no hace falta que lo pidan.
Ya después, tras haber llegado a un acuerdo del precio y lo que ustedes les van a pagar, van al notario y firman el cuaderno particional. Esta escritura la llevan a la oficina liquidadora, pagan todos los impuestos de sucesiones (pueden ir por separado, claro) y con el recibo, ya pueden ir al registro de la propiedad e inscribir a su nombre la totalidad del piso.
Si no tiene más que añadir, le ruego valore y finalice la pregunta para que se me quede libre.
Pero antes, es mejor que lleguen a un acuerdo sobre el valor del piso. Esto lo mejor es hablarlo tranquilamente y tengan en cuenta que los proindivisos son malísimos. Pero la ventaja es que tienen ustedes un tanto por ciento muy grande en la propiedad. Esto les da poder respecto a si no llegan a un acuerdo, a la hora de enfrentarse a una demanda judicial de división de la cosa común.
Les puntualizo: Les da más poder para poder negociar, pero no les da más derechos.
Cualquier coheredero por pequeño que sea su tanto por ciento, puede "fastidiar" a los demás en igualdad de condiciones.
Me explico, al artículo 1051 del Código Civil dice: "Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia".
Y el artículo 1062 dice: "Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su indivisión, podrá adjudicarse a uno a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero".
Pero el artículo continua: "Pero bastará que uno solo de los coherederos pida su venta en pública subasta, para que así se haga".
En fin, que esto quiere decir que cualquiera por pequeña que sea su parte puede demandar judicialmente a los otros, solicitando la "división de la cosa común" e incluso solicitar la venta en pública subasta.
Lo mejor pues es llegar a un acuerdo. Incluso cediendo un poco, porque una demanda de este tipo les puede costar a cada heredero fácilmente entre dos y tres millones.
Aparte del engorro de tener preparado un montón de millones para asistir a la subasta y poder pujar para subir el precio o adjudicárselo. Porque el que se lo adjudique tiene un plazo de 20 días para depositar el montante en el juzgado. Y aparte, pagar un 7% de impuestos por compra-venta de valor en subasta de la parte que se adjudique. Sobre el tanto por ciento que es suyo, como comprenderán, no hay que pagar.
Ni que decir tiene, que al tener ustedes un gran tanto por ciento, están en ventaja, pues el coste es similar para todos y con su gran tanto por ciento es mucho más asumible que para los demás.
Pero el refranero españlol es muy sabio: " Más vale un mal arreglo que un buen pleito".
Un pleito de este tipo, tardará cosa de año y medio, cuesta mucho y "destruye" totalmente las relaciones familiares, creando odios de por vida.
Mientras no firmen el cuaderno particional, los otros no son propietarios, así que pueden ustedes tener guardado el dinero o solicitar en el juzgado una cuenta para depositarlo a la espera de la adjudicación y reparto proporcional.
Lo que han pagado hasta ahora por estar en el piso, ... podrían reclamarlo dependiendo de si con su tío hicieron un contrato y según lo que en él se contemple. Por ejemplo, si en el contrato dice que la comunidad la pagan ustedes, por vivir en el piso, pues no pueden reclamarla, claro.
Respecto a la escritura que tienen que hacer, es firmar el cuaderno particional. Con certificado de defunción original, solicitan en la secretaría del ministerio de justicia de su ciudad un certificado de últimas voluntades.
Verán ante qué notario hizo el último testamento y le piden una copia. Si el testamento que tienen es el mismo, pues no hace falta que lo pidan.
Ya después, tras haber llegado a un acuerdo del precio y lo que ustedes les van a pagar, van al notario y firman el cuaderno particional. Esta escritura la llevan a la oficina liquidadora, pagan todos los impuestos de sucesiones (pueden ir por separado, claro) y con el recibo, ya pueden ir al registro de la propiedad e inscribir a su nombre la totalidad del piso.
Si no tiene más que añadir, le ruego valore y finalice la pregunta para que se me quede libre.
Muchas gracias por su ayuda.
En lo que respecta a si había algún tipo de contrato o acuerdo con mi tío para que nosotros pagásemos la comunidad del piso y demás gastos, pues no había nada, ni escrito ni verbal, ¿asique sería posible deducir estos gastos del importe que tengamos que pagar por la parte del piso que no es nuestra?.
Por otra parte, ya se sabe que no dejó testamento notarial, aunque sí dejó un testamento hológrafo que se ha dado por válido y que deja como herederos a todos sus sobrinos.
Si no es mucha molestia me gustaría que me contestara a estas últimas aclaraciones. Gracias.
En lo que respecta a si había algún tipo de contrato o acuerdo con mi tío para que nosotros pagásemos la comunidad del piso y demás gastos, pues no había nada, ni escrito ni verbal, ¿asique sería posible deducir estos gastos del importe que tengamos que pagar por la parte del piso que no es nuestra?.
Por otra parte, ya se sabe que no dejó testamento notarial, aunque sí dejó un testamento hológrafo que se ha dado por válido y que deja como herederos a todos sus sobrinos.
Si no es mucha molestia me gustaría que me contestara a estas últimas aclaraciones. Gracias.
Pues tengan en cuenta tres cosas:
Primera, que al fin y al cabo, los que han disfrutado del piso son ustedes. En la comunidad se paga limpiadora, arreglos, bombillas... y todo eso lo disfrutaban ustedes. También son los que consumían el agua, la luz... etc.
Solo quedaría el Ibi, Pueden mencionar el pagarlo cada cual a su tanto por ciento, pero no se lo aconsejo para no crear tiranteces. Pero pueden negociar con ellos, lo que quieran. Es su decisión.
Segunda, que si los otros no lo aceptan, solo les queda reclamárselo judicialmente, con los gatos que eso conlleva y con la suerte de lo que decida el juez de turno, que nunca se sabe por donde te van a salir. Además, se agriarán las relaciones y se dificultará mucho más el llegar a un acuerdo y quedarse el piso que es lo que les interesa. Osea, que yo lo veo una malísima solución. Pero ustedes son los que han de valorarlo.
Tercero, que ya les he dicho. Intenten llegar a un acuerdo y por las buenas. Y si tienen que ceder algo, pues les aconsejo que cedan. Porque ya se lo he explicado. Si por las buenas no lo consiguen, el problemón que se les presenta es "de narices". Abogados, procuradores, tasadores, demandas, juicios y casi seguro que pública subasta con un resultado más que incierto y pérdida de dinero.
Por otro lado... sumen los gastos que podrían reclamar, tengan en cuenta su tanto por ciento y les saldrá casi seguro una cantidad ridícula la que les podrían reclamar. Ustedes son los que han de valorar su interés en llegar a un acuerdo, en quedarse con el piso, y en reclamar esas cantidades.
Comprenderá que ustedes son los que deben valorar. Yo imposible.
Pues nada, mucha suerte y que todo les salga bien. Y no olviden mi consejo. Vayan con mentalidad abierta y ganas de llegar a un acuerdo. Y por las buenas.
P.D. No olvide cerrar la pregunta.
Primera, que al fin y al cabo, los que han disfrutado del piso son ustedes. En la comunidad se paga limpiadora, arreglos, bombillas... y todo eso lo disfrutaban ustedes. También son los que consumían el agua, la luz... etc.
Solo quedaría el Ibi, Pueden mencionar el pagarlo cada cual a su tanto por ciento, pero no se lo aconsejo para no crear tiranteces. Pero pueden negociar con ellos, lo que quieran. Es su decisión.
Segunda, que si los otros no lo aceptan, solo les queda reclamárselo judicialmente, con los gatos que eso conlleva y con la suerte de lo que decida el juez de turno, que nunca se sabe por donde te van a salir. Además, se agriarán las relaciones y se dificultará mucho más el llegar a un acuerdo y quedarse el piso que es lo que les interesa. Osea, que yo lo veo una malísima solución. Pero ustedes son los que han de valorarlo.
Tercero, que ya les he dicho. Intenten llegar a un acuerdo y por las buenas. Y si tienen que ceder algo, pues les aconsejo que cedan. Porque ya se lo he explicado. Si por las buenas no lo consiguen, el problemón que se les presenta es "de narices". Abogados, procuradores, tasadores, demandas, juicios y casi seguro que pública subasta con un resultado más que incierto y pérdida de dinero.
Por otro lado... sumen los gastos que podrían reclamar, tengan en cuenta su tanto por ciento y les saldrá casi seguro una cantidad ridícula la que les podrían reclamar. Ustedes son los que han de valorar su interés en llegar a un acuerdo, en quedarse con el piso, y en reclamar esas cantidades.
Comprenderá que ustedes son los que deben valorar. Yo imposible.
Pues nada, mucha suerte y que todo les salga bien. Y no olviden mi consejo. Vayan con mentalidad abierta y ganas de llegar a un acuerdo. Y por las buenas.
P.D. No olvide cerrar la pregunta.
Excelente. Seguiremos su consejo. Lo que nos interesa es quedarnos con la parte del piso que no es nuestra por las buenas, sin mayores problemas. Espero que todo se solucione de la mejor manera posible. Muchas gracias por su tiempo y por sus conocimientos. Un saludo.
