Reserva de vivienda
Hace dos años reservamos una vivienda de promoción nueva. A día de hoy el promotor aún no dispone de licencia de obras pues sobre el solar que dispone existe un PAI todavía no resuelto. Algunos de los que dimos la reserva vamos a denunciar al promotor por incumplimiento de contrato (en el contrato de reserva pone el precio de los pisos, la cantidad entregada a cuenta y el plazo de entrega de la vivienda). El promotor alega que nos devuelve la reserva más intereses. Nosotros hemos pensado que debemos reclamar como Daños y Perjuicios el incremento del valor de la vivienda.
La pregunta es si es factible la denuncia, que más daños y perjuicios se le pueden reclamar, el valor actual del piso vendría dado por el precio tasado actualmente (planos y memoria de calidades, zona, etc..). ¿cómo calculamos este incremento, que pueda valer para un juicio?.
La pregunta es si es factible la denuncia, que más daños y perjuicios se le pueden reclamar, el valor actual del piso vendría dado por el precio tasado actualmente (planos y memoria de calidades, zona, etc..). ¿cómo calculamos este incremento, que pueda valer para un juicio?.
Respuesta de vic2001
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Es muy importante estudiar detalladamente el documento que firmaron Vds, junto con el promotor-constructor a la entrega de la fianza. Si en el mismo consta que en caso de incumplimiento de plazos, éste le devolvería la cantidad entregada más los intereses, estamos ante un supuesto en el que Vds, previamente han pactado esa solución para el caso de no entrega de la vivienda, con lo que va a resultar muy difícil que puedan reclamar algo distinto a lo que Vds firmaron.
Por otro lado, están como Vd dice los daños y perjuicios causados por la no entrega del piso en su tiempo, si en el documento que firmaron inicialmente no se hace menciónalguna a ellos, sí que es posible entablar un pleito en reclamación de una cantidad presupuestadas por dicho concepto. Como Vd, plantea es difícil de calcular y principalmente de probar. Los mejores medios podrían ser aquellos en los que se basen en soporte documental. Por ejemplo, si Vds, han estado viviendo de alquiler durante ese tiempo, los recibos de las rentas pagadas, en cuanto al posible prejuicio psicológico que haya podido sufrir por estrés o ansiedad es posible evaluarlo siempre que conste un informe médico de asistencia prolongada y motivado por dicha causa. Respecto del incremento del valor de la vivienda (imagino que lo que desean es reclamar una indemnización por la diferencia económica que supone comprar un piso de similares características, dos años después), a priori veo más difícil esta posibilidad aunque requeriría un estudio más profundo de las circunstancias, zona e incremento del valor de la vivienda en su localidad desde hace dos años hasta hoy.
La reclamación implicaría la interposición de un pleito civil, ante los órganos jurisdiccionales del lugar en el que se firmó el primer contrato.
Por otro lado, están como Vd dice los daños y perjuicios causados por la no entrega del piso en su tiempo, si en el documento que firmaron inicialmente no se hace menciónalguna a ellos, sí que es posible entablar un pleito en reclamación de una cantidad presupuestadas por dicho concepto. Como Vd, plantea es difícil de calcular y principalmente de probar. Los mejores medios podrían ser aquellos en los que se basen en soporte documental. Por ejemplo, si Vds, han estado viviendo de alquiler durante ese tiempo, los recibos de las rentas pagadas, en cuanto al posible prejuicio psicológico que haya podido sufrir por estrés o ansiedad es posible evaluarlo siempre que conste un informe médico de asistencia prolongada y motivado por dicha causa. Respecto del incremento del valor de la vivienda (imagino que lo que desean es reclamar una indemnización por la diferencia económica que supone comprar un piso de similares características, dos años después), a priori veo más difícil esta posibilidad aunque requeriría un estudio más profundo de las circunstancias, zona e incremento del valor de la vivienda en su localidad desde hace dos años hasta hoy.
La reclamación implicaría la interposición de un pleito civil, ante los órganos jurisdiccionales del lugar en el que se firmó el primer contrato.
Primero de todo gracias por tu ayuda. Me gustaría que me aclararas porque ves tan difícil reclamar indemnización por incremento del valor de la vivienda, pues opinamos que este es el mayor perjuicio causado y el más obvio y demostrable. En Valencia, el precio del metro cuadrado cuando dimos la reserva era de 1400 e/m2, ahora es de 2100 e/m2, según varios organismos públicos y privados. Te aclaro que en la Reserva no pone nada de devolver el dinero con intereses, sencillamente solo pone los plazos de pago y de entrega de la vivienda. Otra aclaración, cuando firmamos la Reserva el promotor no tenía licencia de obras y estaba avisado por parte del ayuntamiento de que no se concedían licencias en esa zona por la existencia de un PAI. Me gustaría que me aclararas si es factible reclamar el incremento y que debemos tomar como prueba de esto(el valor de tasación actual, la estadística de un organismo oficial, etc...). El promotro por otro lado tiene claro que te devuelve el dinero entregado a cuenta+intereses, pues podría sacar los pisos a la venta en un futuro, por bastante más dinero (hablamos de más de 1o millones). Otra aclaración, cuando se ejecuta un PAI el resutante puede ser que tu ya no tengas los terrenos donde los tenias originalmente, pues puede ser que donde tu tenias proyectada una vivienda, tengas ahora una calle, un parque, etc... con lo que puede ser que ya no sea ni factible construir lo que habías proyectado.
Gracias de nuevo
Gracias de nuevo
El problema jurídico en muchas ocasiones debe de abstraerse de la realidad más cercana, me explico. Vd mantiene una postura bastante lógica, compro una vivienda que hoy en día se hubiera incrementado de valor en por euros, por lo que si no le dan la vivienda, quiere exigir la totalidad de los por euros que valdría ahora.
El problema jurídico se encuentra en que Vd, no tiene la vivienda por lo que no puede reclamar ese beneficio de posible venta. Vd, lo que tiene es un contrato de compraventa o de opción de compraventa sobre una vivienda en construcción. Por lo que le obliga a Vd, a pagar una serie de cantidades y a la parte contraria le obliga a cumplir el contrato y entregar la vivienda en los plazos indicados y cumpliendo los requisitos legales para su construcción y calidades. Cuando una de las dos partes incumple, lo normal es o resolver el contrato o exigir su cumplimiento, cualquiera de las dos opciones son viables, y si el precontrato u opción de compra estuviera bien redactado sin duda establecería cuales son las consecuencias para cada parte en caso de incumplimiento. Vd, me dice que en su contrato no consta nada en ese sentido, por lo que no puedo decirle que Vd. no puede reclamar el exceso del precio del piso desde la fecha que lo compro a la actualidad en concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento del contrato, pero es imprescindible para determinar la viabilidad de dicha cuestión el estudio pormenorizado del contrato las circunstancias que menciona al respecto del PAI, licencias de obras, etc, y principalmente la solvencia de la mercantil constructora (si constituyo aval, es básico que empiece a actuar en dicho sentido, si no lo constituyo, es posible que esté todo construido sobre aire, con créditos a la construcción a cambio de obra y que la constructora no disponga de bienes para haber frente a posible litigios, cosa que suele ser bastante habitual) por todo ello, teniendo en cuenta el importe que se está tratando, le aconsejo que se estudie bien y detalladamente al asunto para que por un abogado se reclame conforme a sus intereses y aportando la documentación necesaria.
No me es posible concretarle más al respecto de dicha documentación, sin antes tener acceso al contrato y pactos enter las partes, así como los proyectos de obra, denegación de licencias, etc.
El problema jurídico se encuentra en que Vd, no tiene la vivienda por lo que no puede reclamar ese beneficio de posible venta. Vd, lo que tiene es un contrato de compraventa o de opción de compraventa sobre una vivienda en construcción. Por lo que le obliga a Vd, a pagar una serie de cantidades y a la parte contraria le obliga a cumplir el contrato y entregar la vivienda en los plazos indicados y cumpliendo los requisitos legales para su construcción y calidades. Cuando una de las dos partes incumple, lo normal es o resolver el contrato o exigir su cumplimiento, cualquiera de las dos opciones son viables, y si el precontrato u opción de compra estuviera bien redactado sin duda establecería cuales son las consecuencias para cada parte en caso de incumplimiento. Vd, me dice que en su contrato no consta nada en ese sentido, por lo que no puedo decirle que Vd. no puede reclamar el exceso del precio del piso desde la fecha que lo compro a la actualidad en concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento del contrato, pero es imprescindible para determinar la viabilidad de dicha cuestión el estudio pormenorizado del contrato las circunstancias que menciona al respecto del PAI, licencias de obras, etc, y principalmente la solvencia de la mercantil constructora (si constituyo aval, es básico que empiece a actuar en dicho sentido, si no lo constituyo, es posible que esté todo construido sobre aire, con créditos a la construcción a cambio de obra y que la constructora no disponga de bienes para haber frente a posible litigios, cosa que suele ser bastante habitual) por todo ello, teniendo en cuenta el importe que se está tratando, le aconsejo que se estudie bien y detalladamente al asunto para que por un abogado se reclame conforme a sus intereses y aportando la documentación necesaria.
No me es posible concretarle más al respecto de dicha documentación, sin antes tener acceso al contrato y pactos enter las partes, así como los proyectos de obra, denegación de licencias, etc.
