¿Debo pagar al propietario para traspasar un bar?
Intentaré ser lo más conciso posible, sin olvidarme de nada.
Estoy en proceso de traspasar un bar -traspaso el negocio-. He hablado con el propietario del local, que me pide 2000 euros si quiero que no se oponga a dicho traspaso. Le he comentado que la ley no le asiste, pero aún así persiste en la petición.
Me he ido al contrato de arrendamiento que tengo con él, y la cláusula IX dice que "El arrendatario no podrá subarrendar total o parcialmente la finca arrendada y sí podrá ceder el contrato de arrendamiento, con las consecuencias establecidas en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos".
Pero al final del contrato, manuscrito, pone: "Anexo manuscrito válido: Estableciendo un 10% de traspaso a favor del propietario".
La duda que tengo es si ese anexo manuscrito es aplicable ahora en el traspaso o si al no contemplar la Ley de Arrendamientos Urbanos nada al respecto, puedo traspasar el negocio, evidentemente sin abonar ese 10% al propietario.
Estoy en proceso de traspasar un bar -traspaso el negocio-. He hablado con el propietario del local, que me pide 2000 euros si quiero que no se oponga a dicho traspaso. Le he comentado que la ley no le asiste, pero aún así persiste en la petición.
Me he ido al contrato de arrendamiento que tengo con él, y la cláusula IX dice que "El arrendatario no podrá subarrendar total o parcialmente la finca arrendada y sí podrá ceder el contrato de arrendamiento, con las consecuencias establecidas en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos".
Pero al final del contrato, manuscrito, pone: "Anexo manuscrito válido: Estableciendo un 10% de traspaso a favor del propietario".
La duda que tengo es si ese anexo manuscrito es aplicable ahora en el traspaso o si al no contemplar la Ley de Arrendamientos Urbanos nada al respecto, puedo traspasar el negocio, evidentemente sin abonar ese 10% al propietario.
Respuesta
1
Para proceder al traspaso del establecimiento tendrá que contar con el beneplácito del propietario del local ya que de lo contrario podría no conceder las mismas condiciones de arrendamiento a la persona que se hiciera con el traspaso e incluso podría cancelas el contrato de arrendamiento cosa que le supondría a vd., problemas.
Por otro lado, habría que analizar el contrato y las condiciones del mismo para saber si la clausula u otras clausulas pueden ser declaradas nulas.
Es necesario estudiar jurídicamente la operación para que vd., pueda estar cubierto contra toda contingencia futura que pudiera suceder tanto por parte del arrendador como por parte de la persona que asuma el traspaso.
Si desea que realicemos el estudio correspondiente y emitamos el informe relativo a la documentación contractual con las bases jurídicas en las que ampararse puede solicitarlo por correo electrónico (coste 80 eur).
Por otro lado, habría que analizar el contrato y las condiciones del mismo para saber si la clausula u otras clausulas pueden ser declaradas nulas.
Es necesario estudiar jurídicamente la operación para que vd., pueda estar cubierto contra toda contingencia futura que pudiera suceder tanto por parte del arrendador como por parte de la persona que asuma el traspaso.
Si desea que realicemos el estudio correspondiente y emitamos el informe relativo a la documentación contractual con las bases jurídicas en las que ampararse puede solicitarlo por correo electrónico (coste 80 eur).
Gracias por su amable respuesta.
Pero.. ¿cancelar el contrato de arrendamiento? No podría, puesto que el contrato es de cinco años prorrogable de año en año. Necesitaría incumplimiento por la otra parte para cancelarlo ¿no es así?
Pero.. ¿cancelar el contrato de arrendamiento? No podría, puesto que el contrato es de cinco años prorrogable de año en año. Necesitaría incumplimiento por la otra parte para cancelarlo ¿no es así?
No, no es así. El contrato presupone una vinculación de dos partes que han aceptado unas condiciones pero en el momento en que cambia la titularidad el contrato original queda sin efecto y por tanto debe ser sustituido por un nuevo contrato de ahí que deba contar con el beneplácito del dueño del local para proceder al traspaso ya que este último debe garantizar las condiciones o en todo caso pactar unas nuevas condiciones con el socio entrante a lo cual puede negarse e indicarle que si traspasa el bar no seguirá con el arrendamiento del local y que lo recuperará para sí, por ejemplo, forzándola de ese modo a terminar el contrato de arrendamiento.
Discúlpame, estaba leyendo la LAU de 1994 y el artículo 32 dice:
Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
Y mi contrato "se rige, en todo su contenido, por lo dispuesto en la LAU 29/1994".
Parece evidente que la salida sería hacer una cesión del contrato; o un subarriendo, porque el punto IX contradice la ley, así que es nulo en ese punto ¿no?
Creo que hemos dado con una posible solución, no sé si estarás de acuerdo..
Gracias por tu atención. Un saludo.
Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
Y mi contrato "se rige, en todo su contenido, por lo dispuesto en la LAU 29/1994".
Parece evidente que la salida sería hacer una cesión del contrato; o un subarriendo, porque el punto IX contradice la ley, así que es nulo en ese punto ¿no?
Creo que hemos dado con una posible solución, no sé si estarás de acuerdo..
Gracias por tu atención. Un saludo.
Estimada Caeli28.
En primer lugar - la LAU está supeditada al texto y a la letra del contrato en el aspecto de los pactos de subarriendo.
Segundo - el artículo 32 establece que podrá vd., realizar el traspaso sin el consentimiento del arrendador pero no indica que este deberá mantener las condiciones anteriores al nuevo arrendatario.
Tercero - el hecho de que la disposición del contrato le vincule a la LAU no quiere decir que la totalidad del texto contractual esté regida por el convenio por cuanto existen aspectos que se derivan de la voluntad de las partes recogida en el texto contractual
Cuarto - existe un anexo firmado por vds., que contraviene el artículo 32 de la Ley y que en este caso da fuerza jurídica al empresario arrendador o le permite declarar (si fuera contrario a ley) nulo el contrato.
Por tanto, no se pase en cuanto a interpretación de leyes porque todo está sujeto no a la letra de la ley sino a la habilidad del letrado en su interpretación y vincularla con la jurisprudencia existente.
Existe una profesión, abogado, que es a quién debe consultar si quiere evitar los problemas que se pueden derivar de sus actos. No trate de interpretar las leyes sin conocimientos jurídicos, la mayoría que lo han hecho han acabado escarmentados. Piense que en este juicio se ganan procesos no por cumplimiento o incumplimiento de las leyes sino por defectos de forma en las demandas. Así que puede imaginarse la fuerza legal que tiene el artículo 32 cuando existe un documento en el que específicamente se renuncia a ese fuero al aceptar la injerencia del arrendador.
Las leyes no se interpretan leyendo una ley de forma partidista e interesada sino cruzando todos los aspectos aplicables jurídicamente y que hacen referencia al código civil y mercantil.
En primer lugar - la LAU está supeditada al texto y a la letra del contrato en el aspecto de los pactos de subarriendo.
Segundo - el artículo 32 establece que podrá vd., realizar el traspaso sin el consentimiento del arrendador pero no indica que este deberá mantener las condiciones anteriores al nuevo arrendatario.
Tercero - el hecho de que la disposición del contrato le vincule a la LAU no quiere decir que la totalidad del texto contractual esté regida por el convenio por cuanto existen aspectos que se derivan de la voluntad de las partes recogida en el texto contractual
Cuarto - existe un anexo firmado por vds., que contraviene el artículo 32 de la Ley y que en este caso da fuerza jurídica al empresario arrendador o le permite declarar (si fuera contrario a ley) nulo el contrato.
Por tanto, no se pase en cuanto a interpretación de leyes porque todo está sujeto no a la letra de la ley sino a la habilidad del letrado en su interpretación y vincularla con la jurisprudencia existente.
Existe una profesión, abogado, que es a quién debe consultar si quiere evitar los problemas que se pueden derivar de sus actos. No trate de interpretar las leyes sin conocimientos jurídicos, la mayoría que lo han hecho han acabado escarmentados. Piense que en este juicio se ganan procesos no por cumplimiento o incumplimiento de las leyes sino por defectos de forma en las demandas. Así que puede imaginarse la fuerza legal que tiene el artículo 32 cuando existe un documento en el que específicamente se renuncia a ese fuero al aceptar la injerencia del arrendador.
Las leyes no se interpretan leyendo una ley de forma partidista e interesada sino cruzando todos los aspectos aplicables jurídicamente y que hacen referencia al código civil y mercantil.