Puede la comunidad impedir que se realice un tratamiento antihumedad en muro de carga de mi vivienda

Los informes de los que usted dispone, ¿determinan el origen de las humedades?

¿Qué tratamiento pretende aplicarse a la pared?

La arquitecta que elaboró el informe, ¿es independiente o trabaja para alguna de las empresas consultadas? ¿Es perito judicial?

Muchas gracias por su mensaje; respondo a sus preguntas:

1.-Tengo un informe  de la empresa MURPROTEC en el que se expone el estado y origen pero es algo largo y en lo referente al origen dice lo siguiente .."debido a la antigüedad la construcción carece de los elementos aislantes en forma de revestimientos plásticos para impermeabilizaciones laterales asi como cortes de capilaridad en los muros de carga. Las aguas contenidas en el terreno procedentes del nivel freático, del acumulo de agua de las lluvias y de roturas puntuales de la red sanitaria, por efecto de la presión lateral hidrostática, y por la fuerza de la carga, empapan los muros y tabiques venciendo la resistividad de los materiales empleados y apareciendo en el interior de los paramentos verticales un grado de humedad por encima del 7% recomendado en el código técnico de edificación con el consiguiente deterioro de los revestimientos".

2. El tratamiento consiste en: "hacer una hilera de perforaciones en la base del muro cada 10 cm. con el fin de inyectar resinas a presión para crear un cristal y poder erradicar las humedades. la sección del taladro no afecta en lo mas mínimo. Son tratamientos que tienen una garantía de 30 años y en ningún caso hacen que pueda sufrir daños la edificación o muros de carga, sino todo lo contrario,  ya que los fortalece al evitar que la humedad pueda seguir dañando al ladrillo y disgregándolo"

3.- La arquitecta es independiente (es autónomas) y no es perito judicial

Ya imaginaba que habían tratado el tema con esa empresa en particular, así como la solución que les habían propuesto, que conozco de primera mano.

El problema es que usted, en efecto, no puede alterar elementos comunes sin el consentimiento de la Comunidad. Usted apela al artículo 7.1 de la LPH, pero comete un error, en mi opinión. Dicho artículo le da derecho a usted a realizar obras en su propiedad, siempre que no afecte a la seguridad, no altere la estructura, etc. No le da derecho, en ningún caso, a tocar elementos comunes, como los muros de carga. Concretamente, dice:

"El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad."

Usted podría hacer obras en su piso que alterasen algún tabique, por ser elemento privativo, pero no puede tocar pilares, muros de carga, fachada, cubierta, cimientos, etc., por ser comunes.

No obstante, sí tiene un artículo en la LPH que le protege. Es el artículo 10, que establece que las obras que sean necesarias para el adecuado mantenimiento del edificio, para garantizar la seguridad y la habitabilidad SON OBLIGATORIAS, y no requieren de un acuerdo de Junta.

"1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación."

Es decir, que usted puede exigir a la Comunidad que realice las obras necesarias para impermeabilizar el muro si, como indica, su situación actual genera un problema de habitabilidad y, posiblemente, incluso de seguridad, al estar afectando a la integridad de un muro de carga.

Mi pregunta sobre si la arquitecta es una perito judicial iba orientada a saber si su informe tiene la suficiente solidez como para ser presentado en una posible reclamación judicial contra la Comunidad, en caso de que ésta decida ignorar sus exigencias. Un informe técnico elaborado por un perito judicial es una herramienta imprescindible para dirimir este tipo de controversias, ante el juez.

Mi consejo es que remita un burofax al Presidente, notificando la existencia de un problema grave de humedades y solicitando que la Comunidad ofrezca una solución al mismo en un plazo razonable. Puede informarle, además, de la existencia de un proyecto elaborado por una conocida empresa, experta en estos asuntos, para resolver el problema, que está usted dispuesto a poner a su disposición.

Me temo que, en caso de que la Comunidad haga oídos sordos, su siguiente paso deberá ser poner el asunto en manos de un abogado, para iniciar acciones legales en contra del Presidente y/o de la Comunidad (en función de si se trata de inacción del Presidente o de la oposición de la Comunidad a que se actúe conforme a lo que establece la LPH).

Es que los muros están dentro de mi casa. Son dos paredes de la vivienda

Aún así, son elementos comunes. No le pertenecen a usted, por lo que no los puede tocar.

Igual que si en su casa hubiera pilares. No por el hecho de pasar por su casa serían de usted. Y no los podría tocar.

O si usted viviera en un ático, en cuyo caso su techo sería la cubierta de la Comunidad. Pero esa cubierta es común. Y usted no la podría tocar.

El artículo 396 del Código Civil establece que los muros de carga son elementos comunes:

"Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. "

¡Gracias! Ha sido un informe excelente

¿Me puede vd. recomendar algún perito judicial?