Derecho un local que siempre se ha negado a pagar la comunidad del edificio a poner una chimenea que pase por zonas comunes

Lo primero que tienen que hacerces ir al Registro y solicitar la escritura de obra nueva del edificio, ahí figura a que gastos deberá conttibuir el local, que normalmente son seguro, administrador y derramas para arreglos tejados, fachadas o puesta de ascensor .

El propietario del local deberá solicitar por escrito al presidente, que en la próxima junta se trate el tema chimeneas, para poderla poner deberá contar con los 3/5 de votos a favor de los propietarios

¡Gracias! 

Para Isabel Irigoyen. La LPH se modifico en 2013, a partir de esa fecha esa solicitud ya no necesita unanimidad, solo3/5 art. 10.3.b

Ana María cuando usted indica que el local se niega a contribuir, ¿cómo ya le he indicado usted esta segura que debe de hacerlo? Como ya le he indicado es que contribuyan a escasos gastos a pesar de la opinión de Doppler, ¿y si lo esta porque en 30 años no han emprendido proceso monitorio?

¡Gracias! 

Lorenzo, muchas gracias una vez más por su respuesta.

Aunque yo no he visto la Escritura, me acaban de pasar el acta de una Junta de 2015 en la que se indica que, efectivamente, parece ser que se comprobó y en la escritura se indicaba que el local comercial de la planta baja ocupada por el comercio UDACO, perteneciente al edificio, está "exento de los gastos del portal, zaguán y escalera que corresponderán únicamente a las viviendas, por su uso y disfrute"; sí teniendo obligación, sin embargo, de pago de las zonas comunes del edificio, es decir, terrazas, paredes exteriores, patio de luces y demás elementos estructurales".

Corríjame si me equivoco, y su pongo que igualmente deberemos comprobar el porcentaje, pero, ¿entiendo que deben realizar alguna aportación, aunque no sea el total de las cuotas mensuales que paga el resto de propietarios?

La verdad es que se paga una cuota muy pequeña, 12 € mensuales por vivienda, y supongo que no se ha emprendido nunca proceso monitorio por lo que ya he comentado, no ha habido nunca Administrador de Fincas, y los propietarios llevaban la Presidencia y el cobro de los recibos como mejor podían, y quizá por dejadez no han querido meterse en procesos judiciales.

Una vez más, muchísimas gracias por su tiempo y asesoramiento.

Resumiendo:

1) Ese local no paga ni un céntimo a la Comunidad, no contribuye a los gastos con una excusa barata, pero pretende obtener un privilegio más con la instalación de una chimenea en los elementos comunes. ¡No me diga que encima votan en las juntas!

2) Ellos dicen que no pagan porque no usan escaleras, ascensor, etc. ¿Y ya está? ¿Ustedes creen que un local puede pertenecer a una Comunidad y estar exento de todo gasto? ¿No han mirado la Escritura de División Horizontal?

3) Además de todo, si le conceden lo que piden, prepárense a sufrir molestias durante muchos años (por no decir toda la vida): humos, olores, suciedad, tal vez cucarachas. Todo a cambio de nada y encima sin pagar un chavo.

4) Aparte del permiso de la Comunidad, para instalar chimeneas hay unas normativas del Ayuntamiento que hay que cumplir. Eso se lo digo como un añadido más, porque muchos restaurantes o bares, acaban instalando esas chimeneas imponiéndolas de hecho, sin haber obtenido permiso de la comunidad.

Creo que con todo lo que he dicho, si yo estuviera en su lugar, lo tendría mucho más que claro, clarísimo: PERMISOS CERO. Y además mirar urgentemente la Escritura de División Horizontal para ver el reparto de gastos (me juego un euro a que están obligados a contribuir a gastos generales). Luego reclamar los últimos 5 años (creo que es lo legal) que no han pagado.

Y, por cierto, como ellos no pagan, no tienen derecho a voto en las juntas hasta que se pongan al corriente de pago.

Y ya por último, supongo que tendrán ustedes administrador y presidente. Si se confirman mis sospechas, al administrador césenlo por incompetente (en el mejor de los casos) y al presidente nunca más lo voten.

Por cierto, le dejo este enlace sobre las chimeneas, por si le interesa:

https://blog.sepin.es/2016/05/chimeneas-comunidades-de-propietarios/ 

¡Gracias! Ha confirmado todo lo que pensábamos. En cuanto a la administración  y la presidencia, la verdad es que es una comunidad pequeña de sólo 6 vecinos, en la que nunca hubo problemas (salvo por el impago de esta gente) hasta que los dueños originales empezaron a marcharse o alquilar, así que no hay administrador de fincas, y la presidencia la solían llevar por turnos los vecinos, de buena fe, sin ser profesionales, como mejor han sabido. Sé que es parte del problema y que deberíamos "obligarlos" a subir un poco la cuota, que es lo que no querían, y pagar a un administrador, pero... MUCHAS GRACIAS otra vez por su respuesta.

PAra que yo lo entienda. Dice usted que se han marchado los "dueños originales". Pues da lo mismo si se han marchado o se han quedado, sigue habiendo dueños, es decir, propietarios. Y son propietarios de una Comunidad de Propìetarios que tienen derechos y obligaciones, por mucho que no vivan ahí.

Lo del administrador de fincas, no sé cómo llevan las cuentas y si se saben todos la LPH al dedillo o si saben resolverse los problemas cotidianos de una comunidad, pero yo creo que es algo casi imprescindible. Y no es muy caro, suelen cobrar en Madrid entre 1.500 y 3.000 euros al año, a repartir por coeficientes.

Me queda la duda ¿no hacen juntas? Están obligados a hacer una junta anual, por lo menos, con liquidación de las cuentas. Además del cobro de recibos, derramas, etc. Si no hay administrador ¿Quién lo hace? Y si no hay presidente ¿Cómo hacen las juntas?

Perdón si no me he explicado bien. El local es externo, y aunque no tiene entrada por la escalera de las viviendas, sí tiene los contadores dentro de la misma. En él había una tienda de ultramarinos. Ahora los dueños quieren alquilar el local, parece ser que para poner una churrería.

Sí hay presidente de la Comunidad, y se suelen hacer 2 o 3 juntas al año para poner a todos al día de las cuentas, o si hay algún asunto a tratar, si bien es cierto que no se hacen de manera regular. Como le digo se trata de una comunidad bastante antigua (lo que no justifica que las cosas no se lleven de forma más seria, lo cual ahorraría problemas, pero bueno...), y al presidente, elegido porque es uno de los 2 propietarios que quedan que viven en el edificio (el resto están en alquiler), le toca encargarse del cobro de los recibos, salvo de aquellos propietarios que tienen el pago domiciliado, incluso, sí, va a leer bien, de recibir en mano el dinero de aquellos que ya no viven aquí, o ir a buscarlos (a veces son personas mayores que no pueden desplazarse siempre que quieren).

En fin, ya sé que es un desastre pero, básicamente, les recomendaré que miren la escritura, como me han aconsejado todos ustedes, y comprueben que no hay ninguna cláusula que exonere a los propietarios del local; que convoquen junta para discutir el tema (a pesar de que ya se ha puesto en contacto con los propietarios por teléfono y todos han expresado su conformidad con la negativa a la chimenea); y que se proponga en firme la contratación de un Administrador de Fincas que además pueda llevar el tema de la reclamación de las cuotas adeudadas por los propietarios del local.

Una vez más, muchas gracias por su ayuda.