¿Cambio celosías por unanimidad hace falta pedir permiso al Ayuntamiento?

Si se aprueba por unanimidad, no hay problema, porque todos quieren cambiar las lamas por ventanas.

En el caso de que se apruebe por mayoría 3/5, es cuando se complica el tema.

El artículo 396 del Código Civil establece que son elementos comunes (entre otros):

"(...) las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores (...)"

Aunque no se hable de lamas, podemos asimilarlas a una ventana, al tratarse de huecos en la fachada. Poco importa si el hueco está cerrado con cristal o con lamas.

En base a ese artículo, si busca un poco, verá que hay muchas personas que afirman que las ventanas son elementos comunitarios de uso privativo y que, por tanto, es a la Comunidad a la que le corresponde repararlas o cambiarlas.

Encontrará otros, en cambio, que afirman que las ventanas con privativas y que lo es que es común es todo aquello que se refiere a la estética, tal como se expresa con los términos "revestimientos exteriores" o "imagen o configuración".

Personalmente, aún a riesgo de equivocarme, estoy a favor de esta segunda visión. Es decir, que las ventanas son de cada uno, pero no se puede hacer con ellas lo que se nos antoje, puesto que la estética de la fachada debe respetarse, por lo que cualquier cambio en ella requiere de la aprobación de la Junta de Propietarios.

El problema es que ni la Justicia se pone de acuerdo. Hay sentencias contradictorias, en uno u otro sentido.

En consecuencia, en respuesta a si, tras la aprobación por mayoría cualificada, se puede obligar a todos los vecinos a cambiar las lamas por ventanas, las respuestas pueden variar, según cómo se interprete el artículo 396.

Si son "elementos privativos de estética común" (por ponerles un nombre), no se podría obligar a un vecino a cambiarlas, si no quiere. Si son comunitarios, en cambio, la Comunidad es la que puede decidir cambiarlos TODOS, lo que obligaría a todos los vecinos.

Pero independientemente de lo anterior, también indica la LPH en el artículo 17.4, que en el caso de realizar obras de mejora no requeridas para la adecuada conservación del edificio (es evidente que la sustitución de las lamas por ventanas es una mejora no imprescindible), si el coste de las mismas supera el equivalente a tres mensualidades de cuotas ordinarias, no se puede obligar a participar del gasto a los propietarios disidentes.

Es decir que, suponiendo que esa obra superase las 3 cuotas y suponiendo también que se pudiera obligar a todos los vecinos a hacer el cambio, los vecinos que no lo quieren no estarían obligados a pagar.

Como ve, el tema es complejo. Y, por supuesto, se decida lo que se decida, los propietarios que no estén de acuerdo con la decisión podrán impugnarla, si consideran que supone un grave perjuicio para ellos, tal como se indica en el artículo 18.

En resumen, si quieren paz en la Comunidad, mi consejo sería que si no lo aprueban por unanimidad, dejen que quienes no quieran asumir el gasto (o no puedan y prefieran dejarlo para el futuro), conserven las lamas.

Ahora bien, pregunten en el Ayuntamiento si va a consentir que la fachada tenga algunos huecos con lamas y otros con ventana. Es posible que no les ponga pegas, pero nunca se sabe. Si ve las fachadas de muchos edificios verá que hay de todo (mezcla de huecos abiertos y cerrados, ventanas normales junto con dobles ventanas, cerramientos parciales frente a totales, y un largo etcétera). Pero tampoco sabemos si todas ellas cuentan con la aprobación del consistorio.