Desistimiento parte compradora de contrato de arras penitenciales
Hace un par de meses firmé contrato de arras penitenciales de la venta de mi vivienda actual (siendo yo la parte vendedora), la parte compradora ha tenido que desistir del contrato antes de la firma de compraventa porque un juez ha paralizado la venta de su actual vivienda (con una medidas cautelares por un tema de herencia) y al no poder vender su vivienda, no tiene efectivo para comprar la mía. Ahora pretende que le devuelva las arras alegando causa de fuerza mayor, en el contrato de arras no consta ninguna especificación de rescisión por alguna de las partes por causas de fuerza mayor ni por ningún otro motivo, entonces, ¿tengo qué devolver las arras? Por otro lado, decirle que el dinero que recibí en concepto de arras fue dinero B que todavía no he declarado, ¿influye en algo esto? ¿Debería ingresarlo en una cuenta bancaria? En espera de su respuesta.
2 respuestas
Todo indica que no tienes que devolver las arras. De todos modos me agradará leer la opinión de algún otro participante que, con mayor conocimiento que yo, te conteste.
Muchas gracias por su respuesta,
Yo soy de Barcelona y tenemos el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña relativo a obligaciones y contratos, Ley 3/2017 de 15 de febrero, dónde se indica lo siguiente:
Artículo 621-8. Arras.
1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.
2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas.
Artículo 621-49. Previsión de financiación por tercero.
1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.
Entiendo que este supuesto que recoge la Ley catalana no es mi caso y no sería aplicable, ya que el comprador el problema que tiene es que hoy por hoy no puede vender su vivienda por el proceso judicial que afecta al mismo y no, porque haya pedido financiación a una entidad bancaria..correcto?
Veo que Pedro abogado te ha contestado. Su respuesta es más que completa.
Habría que leer ese contrato de arras, la experiencia me dice que, a veces, no se redactan correctamente, desde luego si es un cintrato válido el que entregó esas arras las ha perdido, tal como expone usted los hechos.
El tema fiscal no veo mayor problema, mientras está vigente el contrato de arras usted tiene esa cantidad en concepto de depósito, si ahora la hace suya en virtud de ese contrato, tendrá que incluirla el año próximo en su declaración de IRPF, como ganancia patrimonial y tributar lo que corresponda.
Le dejo algunos enlaces orientativos:
La importancia de configurar correctamente la entrega de arras o señal.
Las arras de desistimiento en una compraventa
Arras penitenciales >< arras penales; dificultad de la distinción
Diferencia entre arras penitenciales que posibilitan el desistimiento y arras confirmatorias.
Muchas gracias por su respuesta,
Yo soy de Barcelona y tenemos el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña relativo a obligaciones y contratos, Ley 3/2017 de 15 de febrero, dónde se indica lo siguiente:
Artículo 621-8. Arras.
1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.
2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas.
Artículo 621-49. Previsión de financiación por tercero.
1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.
Entiendo que este supuesto que recoge la Ley catalana no es mi caso y no sería aplicable, ya que el comprador el problema que tiene es que hoy por hoy no puede vender su vivienda por el proceso judicial que afecta al mismo y no, porque haya pedido financiación a una entidad bancaria..correcto?
No parece aplicable ese supuesto
Pienso que si no especificasteis nada en el contrato ( por ejemplo que en caso de no poder vender su vivienda no te compraba a ti la tuya), no has de devolverle nada . Para eso están las señales , para asegurar la venta o al menos una pequeña indemnización si una de las partes de echa atrás . El vendedor , creo que se precipitó dando por sentado un dinero que no tenía . - marc Torres Jaen