¿Local destinado a estudio tiene derecho a tener bajantes?
He dado la señal para adquirir lo que yo pensaba que era una vivienda pero es un "local destinado a estudio" ( esa denominaciòn viene en escrituras y nota simple) de 24 metros cuadrados construidos (20 metros ùtiles) pero no tiene bajantes para hacer un aseo. ¿Tendrìa derecho a unirme a las bajantes para tener un vàter y una ducha?
A mì me interesa porque el local tiene anejo una terraza de 55 metros con salida independiente. Este local està en la planta Quinta (planta àtico). En esta planta hay tres àticos con terrazas y los tres son locales destinados a estudios. Los locales son pequeños pero Las terrazas grandes. Dos de ellos, que tienen unos 30 metros cuadrados, tienen todos los servicios (portero automàtico, antena de TV, bajantes por lo que tienen un baño, luz y uno de ellos incluso tiene calefacciòn central y vive gente en los dos àticos/locales destinados a estudios). He comprobado Las notas simples y los dos locales vecinos no gan hecho cambio de uso a vivienda por lo que en la nota simple de los tres "locales/àtico" viene lo mismo "local destinado a estudio".
Sin embargo el ático que quiero adquirir, y que tiene la misma denominación de local destinado a estudio que los otros, no tiene ni bajantees para tener un pequeño aseo con un w.c. Ni ningún otro servicio como portero automático, antena, etc a pesar de que paga comunidad por concepto como mantenimiento de portero automático y de antena, ademàs de derramas y el ibi como el resto. Tiene 24 metros construidos en catrastro, en escrituras 20 útiles, y creo que no puede hacer cambio de uso a vivienda porque no llega a 25 metros útiles pero los otros tampoco tienen el cambio de uso de vivienda y funciona como tal porque tienen acceso a todos los servicios, ¿no es agravio comparativo?
El presidente de la comunidad, sin consensuarlo con la junta de propietarios, a la propietaria que lo comprò hace un año no le permitió hacer Las bajantes conectàndose a las ya existentes. Había que conectarse a la del vecino de abajo rompiendo un poco el techo de su baño o bien unirse desde el quinto piso a la bajante general del bajo por la fachada del patio de luces (más complicado y costoso por ser trabajos verticales) pero el presidente me dijo que se negaba a todo. Y la propietaria lo demandò pero por el covid se paralizaron plazos y la demanda la han retirado al decidir vender la propiedad y me dejan a mì con este quebradero de cabeza aunque aùn me puedo echar para atr“are a aunque pierde dinero porque a mì no me lo explicaron todo esto al principio, porque ya he pagado la reserva y tengo que firmar Las arras.
Pero "algunos" y entre Ellos la propietaria, la inmobiliaria, y el abogado de la propietaria, que me llevaría el caso, dicen que por "ley" se tiene que acceder a los elementos comunes y tener agua y un triste baño por muy pequeño que sea un local (ya sea a pie de calle como en la ultima planta) y que es agravio comparativo con los otros dos áticos que son también locales destinados a estudios y tienen todos los servicios y pagan una cuota similar de comunidad (son solo unos metros más grandes).
Este abogado de la propietaria dice que por ley no se puede negar a que un local tenga derecho a algo común como Las bajantes y que ellos en la demanda podían a la comunidad que ellos tenían el deber de hacer (y pagar la comunidad Las obras para conectarme a Las bajantes comunes) y proporcionar los servicios que tenían el resto inmuebles y de los otros locales destinados a estudios en los que vive gente (pero que si en este no se quiere vivir al menos tener la probabilidad de tener un w.c y ducha y ya que se paga por el mantenimiento de estos servicios tener derecho a portero automático, antena, etc).
Me dicen que esto es una cuestión de derecho civil y que no se pueden negar. ¿Tienen la obligación de permitir por "ley" el acceso al uso de elementos comunes y de pagarlo la comunidad? Yo lo pagaron con gusto si me dieran permiso pero es que tocar elementos comunes me da miedo por si pasa algo y prefiero que sea la comunidad quien lo conecte.
El problema que este local y la terraza el propietario original los cedía gratuitamente para que la comunidad los usase ya que él tenia más inmueble en el edificio y nunca se preocupo de conectarme a Las bajantes ni de que tuviera los mínimos mínimos y por otro lado have que el presidente esté en pie de guerra ya que usaba este local y la terraza para el uso y disfrutado de la comunidad, tendían, tomaban el sol, celebraban fiestas y reuniones de la comunidad allí y que te quiten el uso de algo que consideras tuyo porque lo disfrutaste gratuitamente más de 40 Años, pues les molesta, y por eso se niegan a todo (mad bien el presidente) pero no sè si su animadversión y su inquina por negarse a todo se debe a que tiene razón o a simple venganza.
No sè si cuenta el agravio comparativo que a los otros locales sì se les dio permiso o al menos con o sin permiso llevan años(creo que muchos) siendo USAID's como viviendas. Yo sè que por normative no puedo hacer cambio de uso al tener menos de 25 metros útiles, pero sin tener idea de arquitectura o de tema legal, el sentido común me lleva a pensar que por lo menos poner un aseo con váter y ducha para user ese ático ya que la terraza tiene más de 50 metros para poder darte una ducha y al menos hacer mis necesidades fisiológicas en un váter.
Por favor, ruego me ayuden porque me quita el sueño este tema y como todavía no soy propietaria, no tengo todos los papeles y la información, y no sè quien tiene razón.
El colegio de arquitecto y el ayuntamiento tiene los planos del edificio y creo que técnicamente se puede hacer porque hay un presupuesto de trabajos verticals aunque no sè si a la hora de dar permiso, se podrá llevar a cabo aunque no tenga el permiso de la comunidad
Otra forma es acceder a la bajante por el techo del baño del vecino de abajo pero si ese vecino se niega o la comunidad, no sè si por ley pueden obligar, porque sè que si es reparación de elementos comunes no se puede negar, pero a la instalación, y más si hay la opción de hacerlo por la fachada del patio, creo que si se puede negar.
4 Respuestas
Aquí normalmente somos aficionados, y eso es tema para un abogado, pero no abogado de la gestoría, ellos por vender le regalaran los oídos.
Usted misma esta negando que se pueda hacer el cambio al no tener los m2 necesarios.
La vomunidad no tiene obligación alguna de permitir conectarse a la bajante, la Lph indica wue necedita los 3/5.
Usted verá
Gracias Pedro. Pero si la comunidad se niega, ¿se puede hacer algo?
Porque se ve que hay como ciertos intereses ya que antes disfrutaban los vecinos de ese local y de la terraza y que incluso algún vecino e incluso el administrador lo quiso comprar.
El presidente le negó el permiso a la anterior propietaria, y a mì me dijo lo mismo, aunque creo que no toda la junta de propietarios se niega, sino que es el presidente, pero aun no se han reunido.
El tema de no tener portero automático, etc y pagar por si mantenimiento. Lo puedo poner yo o me lo tienen que poner ellos. Un juez creo que pensaría que el hecho de que yo tenga derecho a bajantes y a servicios no perjudica a nadie.
Gracias
El presidente no puede, por si solo, autorizar ni denegar esa obra, tiene usted que solicitar formalmente que se convoque una junta extraordinaria para tratar ese asunto, si se lo deniegan arbitrariamente podrá impugnarlo ante el juzgado, y éste decidirá.
En cuanto al portero automático, si usted contribuye a su mantenimiento la Comunidad debe facilitarle su uso.
Tendrás que poner el asunto en manos de un abogado.
Tema muy complejo y problema a la vista, cualquier modificación como le han indicado es potestad de la comunidad eso es a tema legal, a tema personal cuando le coloquen las bajantes los vecinos achacaran cualquier molestia de ruido a esas nuevas bajantes por lo que empezarán a decir que es culpa suya. Esto sucede muy amenudo en las comunidades por eso se debe notificar siempre a la comunidad a través del administrador cualquier obra que se realice en la comunidad.
En resumen a no ser que sea una muy buena oportunidad y de coste muy económico, que sepa que le va a costar tiempo y dinero no tener problemas con los vecinos y la comunidad.
Si sigue interesado debe hacer lo siguiente;
1. Estudio técnico de como realizar la conexión a la bajante comunitaria, con estudio de ruido y vibraciones.
2. Solicitud en junta de propietarios de conexión a la bajante con exposición del estudio técnico, aprobación por unanimidad.
3. Solicitud al concello de la licencia para lo que solicita.
4. Modificación de la escritura y estatutos de la comunidad de propietarios, ante notario e inscripción en el registro.
Haciendo todo esto legalmente estaría cubierto, pero faltaría el tema de los vecinos en el ámbito personal.
Mucha suerte y espero haberle ayudado.
Muchas gracias,
Pensaba,que antes era por unanimidad pero que ahora bastaba Las 3/5 partes.
Gracias
Las 3/5 es para uso privativo de elemento común, pero esto no es el caso va a modificar la estructura del edificio, va a conectarse a una bajante nueva, cuando inicialmente el edificio no era así. De ahí la unanimidad, esto es siempre desde mi apreciación.
Ya entiendo, pero si me conecto a la bajante ya existente, entonces son los 3/5,verdad?. Porque creo que es lo mejor y si puedo, tendré que hacer eso, pedir permiso a la comunidad para conectar a una bajante comunitaria ya existente y no pedir permiso para hacer una bajante por el patio.
Creo que hay posibilidad de unirme a la bajante del vecino (que es comunitaria) sin quizás tener que abrir un techo ya que me dijeron ayer que se puede hacer una mocheta y quizás poner un tubo de diámetro menor con o sin necesidad de utilizar triturador.
Nuevamente le comunico que debe ser hunanimidad a mi entender ya que está creando algo nuevo y con ello modificando toda la comunidad. Se entiende que cuado se dio de alta el edificio se hizo el calculo de las bajantes en base a las conexiones de los pisos que había en su momento, cualquier modificación a mayores entraña una sobre exposición de dicho cálculo, por ello insisto en la unanimdiad junto con un estudio técnico.