Negativa de Vecinos a Realizar Obra Comunitaria.-

Si se ha aprobado en junta la realización de obras para rehabilitación de la fachada por mayoría, los vecinos disidentes (los que votan en contra) están obligados satisfacer la derrama en la proporción que les corresponda, puesto que deben acatar la decisión adoptada en junta.
En caso de que no quieran abonar su parte, la Comunidad puede interponer demanda contra ellos reclamando la cantidad adeudada.
Respecto a la empresa constructora, la Comunidad es responsable del pago íntegro del precio pactado aunque haya algún vecino que no pague, por ello deben estar seguros de que antes de firmar el contrato disponen de la cantidad que habrán de pagar a la Constructora. En definitiva si la Comunidad no pagara los 500.000 euros, la empresa podrá demandar a la Comunidad no siendo de su incumbencia si hay vecinos morosos o no, ya que eso queda dentro de las relaciones internas entre los copropietarios.
Por tanto, a la pregunta que plantea sobre si se puede paralizar la obra por impago de los vecinos morosos la respuesta es que no, salvo que la constructora les dé un plazo de gracia para conseguir el dinero.
Si están decididos a acometer la reforma le aconsejo que empiece ya las reclamaciones contra los morosos, ya que un abogado podrá realizar una reclamación extrajudicial que en muchas ocasiones puede tener resultados satisfactorios y evitar así la interposición de demanda.
Un saludo
http://www.competic.es/garciatorresabogados/

Con los datos que aporta no se puede plantear nada de nada porque las cuestiones legales necesitan del conocimiento de los pequeños detalles.
Habría que conocer:
a) Los acuerdos estatutarios.
b) La forma en que se realizó la convocatoria y si esta se realizó según ley, en los plazos y términos establecidos.
c) Habría que saber que tipo de obras.
d) El tipo de quorum establecido en estatutos o en caso de no constar en ellos el estipulado por la ley para el tipo de obra a realizar.
A partir de ahí se podría saber exactamente si los vecinos que están en la Negativa tienen o no donde ampararse.
Por otro lado, la Comunidad no es soberana para imponer nada de nada ya que la única autoridad potestativa a ese nivel son los jueces. Por tanto, el único acto que pueden llevar a cabo para forzar las situaciones es (en el caso de que haya caso) proceder a demandar por incumplimiento de acuerdos de la Comunidad a estos vecinos esperando que sea un juez el que decrete si tienen o no fundamentos.
Legalmente no pueden "apretar" de ninguna manera ya que puede ser considerado como instigación y acoso y se puede volver la tortilla en su contra con una demanda penal. Deben limitarse a:
- Asegurarse que la comunidad ha actuado correctamente y que los acuerdos alcanzados no incumplen ninguna ley ni acuerdo estatutario.
- Asegurarse que con los acuerdos no se lesiona ni vulnera ningún derecho adquirido de ninguno de los vecinos (que sería causa de impugnación de los acuerdos).
- Asegurarse de que las obras son lícitas y cuentan con el respaldo de todos los elementos urbanísticos (licencias y proyectos) necesarias para que no se pueda decretar una paralización de las obras una vez iniciadas y se puedan incoar sanciones por ello.
- Asegurarse que no existe vinculación ni posible beneficio de ninguno de los miembros de la junta en la empresa seleccionada para llevar a cabo la obra.
- En el caso de que todo esté bien atado (y siempre de la mano de un abogado) proceder a remitir bureau-fax requiriendo el pago en virtud de los acuerdos comunitarios alcanzados o en su caso propuestas para hacer efectivo el plazo en el que puedan hacer efectiva la derrama-.
Respecto a paralizar o iniciar la obra - existiendo acuerdo legal la Comunidad es soberana para proceder al inicio de las obras en el momento que estime oportuno pues estaría legitimada por los acuerdos alcanzados.
La Comunidad tendrá toda la responsabilidad frente a terceros (la constructora) respecto los retrasos e impagos que puedan producirse más allá de que posteriormente pudiera esta proceder contra aquellos que hubieran generado los problemas por el impago de las cuotas judicialmente.

2ª respuesta : he visto alguna respuesta que le han dado otros expertos a los que ha consultado, respecto del primero le puedo decir que ese experto no es de España, me extraña mucho que en su País no exista una Ley de Propiedad Horizontal por lo que dice que se la han tenido que preparar los vecinos de su propia Comunidad, pero en España, si existe esa Ley, y tanto la Comunidad como los 8 vecinos opositores, tienen que atenerse a ella.
Respecto del último, es Abogado, por lo cual, le interesa que Vds pleiteen entre si, porque en los juicios los únicos que ganan son los Abogados, pero en parte tiene mucha razón, aunque la Ley de P.H. dice lo siguiente con respecto a las obras :
Artículo 10.
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
Artículo 11.
1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Todo lo anterior tiene que ver con la clase de obras que quieran Vds hacer en la Comunidad, todas aquellas obras que no sean obligatorias de conservación, etc., podrían considerarse servicios o mejoras no requeridos, y por lo tanto, no podrían exigirles su coste a los vecinos disidentes.
Por lo tanto, mi mejor consejo, es : 1º.- Que me diga, si quiere, que clase de obras quieren realizar; 2º.- Si quiere el consejo de unos Abogados especialmente expertos en estos temas, vaya a la Cámara de la Propiedad Urbana, en Madrid, (si es Vd de aquí, claro). 3º.- Procuren llegar a un entendimiento con los 8 vecinos disidentes, (siempre es mejor un mal acuerdo que un buen juicio, sobre todo en estos casos, que nadie tiene mucho que ganar, pero si mucho que perder).

En este asunto no soy muy experto, pero puedo indicarle que existe unas normas y por mi experiencia en rehabilitación de edificios que es a lo que me dedico, para poder parar una obra en la comunidad o cualquier decisión a de ser por mayoría, en su caso no es así.
Le pongo un ejemplo el año pasado instalamos un ascensor en una comunidad de 20 vecinos, los vecinos de los bajos y del primer piso se negaron, pero la obra se realizo y se que todos han tenido que pagar, como lo exigieron no lo se, a mi me contrato un administrador.

Según la Ley de Propiedad Horizontal, con el acuerdo de las 3/5 partes de la comunidad es suficiente para la realización de obras.
Respecto a medidas a adoptar, te recomiendo que plantees de nuevo la pregunta en el foro abierto, para que algún abogado o administrador te pueda contestar.

En contra de los vecinos que no quieren que se ejecute la obra no se puede hacer nada, en aras de la "sana convivencia entre vecinos".
La obra puede ser ejecutada sin ningún contratiempo ya que se aprobó pormayoría.
Para fianciar la parte de los vecinos que no aportaron, la comunidad debe hacer un esfuerzo adicional para cubrir ese faltante y pasarles la cuenta de cobro al finalizar la obra.
Estos vecinos deberán pagar la totalidad de la cuenta de cobro y así se les hará saber en su respectivo momento.
Con el acta de reunión donde se aprobó la ejecución de la obra y las 45 cuentas de cobro firmadas por los copropietarios se legalizará, ante la autoridad competente, la ejecución de la obra estableciéndose unos intereses de mora por el atraso en dar la cuota a partir del momento que finalice la obra. De esta forma ustedes pueden iniciar cobro jurídico por intermedio de abogado a los que no hayan pagado dicha cuota.
La verdad es que a nadie le interesa llegar a estas instancias porque adicional a los intereses generados y la cuota pactada le corresponde pagar los honorarios del abogado.
Hechas estas aclaraciones a los vecinos, asumiendo el costo de la obra por la comunidad pueden iniciar su ejecución.
La ley ampara a las comunidades en lo referente al mantenimiento de zonas comunes y es muy estricta para con los copropietarios que no hagan los aportes necesarios para el sosteminiento de la comunidad. Esta es la razón por la cual deben legalizar todo ante la autoridad competente para que todo el peso de la ley caiga sobre ellos.

Existen dos posibilidades respecto de las decisiones tomadas al interior de cualquier junta, directorio o grupo de dirigentes.
En las bases de operación de dicha junta, directorio o grupo de dirigentes, debe existir documento o clausula que indique que mayoría gana, con este documento o clausula se puden ejecutar los acuerdo y la minoría debe acatar en su totalidad. El no cumplimiento por parte de cualquier vecino a sus obligaciones puede ser sanciona según y de acuerdo a las sanciones establecidas por documento o por clausulas, en todo este caso debe estar establecido el deber y derecho de cada participante.
Sino existe dicha clausula o documento, no es posible hacer nada, más que insistir en nuevas negociaciones que permitan atraer a esos vecinos que no están de acuerdo.

1º Si como me comenta, la controversia se ha debatido en Junta de Propietarios, las obras se pueden realizar.
2º A tenor del art. 11, de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, habrá que ver si la obra es exigible o no lo es. Si no es exigible y lo que supone el arreglo, para cada uno de los propietarios disidentes, es inferior a 3 mensualidades, están obligados al pago de las cuotas. En caso contrario no estaría obligado, pero tampoco tendría Derecho a disfrutar de los beneficios de la reforma, hasta que no pague su cuota correspondiente (esto es, por ejemplo, al uso del ascensor) y cuando lo pague con posterioridad, habrá que añadirle el tipo de interés legal, por el tiempo que ha tardado en pagar.
3º Por otra parte, si los acuerdos de la Comunidad, se le comunican, fehacientemente a los propietarios disidentes y estos, en el plazo de 30 días, no impugnan, judicialmente, los mismos, están obligados al pago de lo que se haya acordado.
Saludos

¿Pedir 11.000? Uros por barba es mucha cantidad, lo normal es, que se hagan escalonadamente las reparaciones, porque así como lo planteáis, ¿tal cómo están las comunidades alguno no pagaran ni 1? Uro.