Deudas con la comunidad en adquisición por subasta.
Acabo de adquirir en una subasta judicial una plaza de
garaje embargada por una entidad financiera. En ningún momento se indicaba que
la plaza tuviese más cargas que la hipotecaria pero ahora me informa la
comunidad de vecinos que tengo que hacerme cargo de las cuotas pendientes de
los últimos dos años.
Entiendo que se amparan en el artículo 9 e) de la LPH que
dice:
“El adquirente de una vivienda o local en régimen de
propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la
Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades
adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos
generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten
imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la
adquisición y al año natural inmediatamente anterior.”
Pero dice también:
“En el instrumento público mediante el que se transmita, por
cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse
al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios
o expresar los que adeude.”
¿Realmente es esto así o debería corresponder a la entidad
financiera el hacerse cargo?
Lo normal y corriente, es que en el acto de firma de escrituras en la notaría, el Sr. Notario haga la salvedad de la ausencia del correspondiente certificado de estar libre de cargas comunitarias de la propiedad, y tiene que solicitar al comprador si exhonera al vendedor de dicho certificado haciéndose responsable de su final veracidad o no.
Desde el momento que se firma, se asumen todas las responsabilidades de saldos pendientes durante el año en curso y toda una anualidad anterior.
Esperamos con esta respuesta dar información suficiente, de no ser así le rogamos nos vuelva a consultar.
Pero en el caso que le consulto no se produce firma de escrituras, Únicamente un acto de adjudicación emitido por el juzgado.
Bien el Juzgado tendría que haber liquidado la deuda con los ingresos de la subasta. Se debe proceder a solicitar esta información o requerimiento a la entidad financiera que embargó el bien.
5 respuestas más de otros expertos
Ese es un error de la entidad financiera porque al momento de rematar una propiedad deben asumir los gastos de las cuotas de la comunidad, si no es así entonces en la escritura debe aparecer los valores adeudados a la comunidad.
Antes verifica en las escrituras si aparece que hay cuotas atrasadas y quien las debe asumir. Si no dice nada entonces debes hacer el reclamo porque ese error no es tuyo y ellos deben asumir los gastos que se han generado con la comunidad.
Entonces de acuerdo a eso debes proceder.
En el caso de una subasta no hay escritura pública, únicamente un acto de adjudicación emitido por el juzgado.
Debes ir al juzgado para que te aclaren porqué no incluyeron los valores adeudados a la comunidad en el precio de la subasta.
Por regla general cuando hay una subasta, del valor colocado al inmueble se sacan los valores adeudados a la comunidad y la propiedad queda libre de todo gravamen con la comunidad.
Esa es la parte que está mal manejada en el tema que nos ocupa.
Averigua también en la comunidad si "ellos declararon los valores que adeudaba a la comunidad dicha propiedad"... si ellos no declararon esos valores al juzgado el error es de los encargados de la comunidad y la ley está a tu favor porque "omitieron información relevante" al momento de tú hacer la compra del inmueble... eso quiere decir que no tienes porque pagar dineros que no fueron denunciados por la comunidad... en otras palabras "esos dineros no denunciados" se convierten en un error administrativo por lo que tu no tienes que pagar un solo denario y lo tiene que asumir los encargados de la comunidad.
Como las comunidades son un "sistema solidario de responsabilidades compartidas" esos errores administrativos los asume en un 50% los encargados de la comunidad y el resto se reparte en forma equitativa entre los residentes de la comunidad, eso quiere decir que a ti te corresponderá pagar solo una pequeña parte del dinero adeudado.
Estas indicaciones las hago basados en la ley y la jurisprudencia que hay sobre el tema.
Para finalizar debes estar absolutamente seguro de dónde se originó el error y los responsables del mismo para iniciar las acciones pertinentes. Por lo pronto no te pueden obligar a cancelar ningún valor hasta tanto no se aclaren las responsabilidades que hay entorno a tu situación.
Muchas gracias por tu interés.
Analizando lo que me comentas... Por lo que se la comunidad tiene varias denuncias presentadas con comuneros deudores entre los que se encuentra el anterior propietario de la plaza sin embargo el administrador no tenía constancia del embargo y posterior subasta hasta hace poco. Es decir, entiendo que nadie del juzgado se puso en contacto con la comunidad. No "declararon" pero es que tampoco fueron requeridos para hacerlo.
Suponiendo que ello fuera así, confírmame por favor, que interpreto que el error corresponde al juzgado.
Suponiendo esto último cierto ya sabemos todos que el juzgado no se responsabilizará de ninguna omisión por su parte lo que nos llevaría otra vez a la misma pregunta ¿En ese escenario supuesto quién "pagaría el pato"?
Muchas gracias de nuevo .
En esas circunstancias la comunidad se hace solidaria con la deuda como ya se describió.
Es un error del administrador y los representantes de la comunidad no estar informándose de los procesos que se tienen en los juzgados... Claro que normalmente el REVISOR FISCAL y el ADMINISTRADOR son los encargados de hacer una inspección de rutina a las demandas entabladas... Si ellos no cumplieron sus funciones es su responsabilidad y de la comunidad que están representando... supuestamente para eso son nombrados para defender y administrar los intereses de la comunidad.
De todas maneras revisa en los reglamentos de la comunidad que trámites se siguen en tu caso... no sea que se haya establecido un procedimiento diferente al aquí descrito de 50% para los representantes de la comunidad y 50% repartidos equitativamente entre los residentes de la misma.
Algunas veces se "castiga el presupuesto" con una cartera morosa como la que tu tienes con la comunidad... pero eso debe estar reglamentado en los estatutos o en una asamblea general determinar que tu deuda sea anulada "castigando el presupuesto" con ella.
No son los dos últimos años sino si el año de la compra y el anterior es decir en este caso lo que llevamos del 2013 y todo el 2012. Habría que ver las condiciones de la subasta para ver si se lo puede reclamar luego a la financiera pero si le denuncian le podrán reclamar judicialmente dichos importes.
En la subasta la única carga incluida era la hipotecaria. Es el motivo de mi sorpresa.
Un saludo
Usted se refiere a las cargas registrales pero las cargas de la comunidad debe consultarlas antes de realizar la compra o que el vendedor le emita un certificado de estar al corriente de pagos para saber si tiene o no cargas porque el art. 9.1 e) en su tercer párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal así lo establece y este tipo de cargas no aparecen en la escritura.
Ud. Mismo da la respuesta: debe asumir el pago de la comunidad de propietarios, el corriente y el año anterior.
En cuanto a la entidad financiera, posiblemente nunca fue propietario de la plaza. Concedió previsiblemente un préstamo, no se pagó, se litigó y salió a subasta, pero nunca adquirió para sí la propiedad. Consecuencia: las cuotas de la Comunidad las debe pagar el propietario (actual o pasado).
Las condiciones de la subasta no creo que incluyan la trasmisión de la propiedad sin cargas relativas a la comunidad de propietarios, y al hacer una adquisición por subasta, es de suponer que el anterior propietario no estaba al corriente de pago. Incluso esa información la podía haber obtenido con anterioridad a la fecha de subasta realizando una consulta a la Comunidad.
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Antes de firmar la compra-venta deberías haber pedido el certificado del administrador diciendo que estaba al corriente de gastos de comunidad por lo que ahora es un tanto dudoso a quien le corresponde pagarlos.
En justicia, es a la entidad financiera a quien le corresponde, por eso creo que debes reclamarles a ellos primero.
1.- Veo que se ha leído la LPH, en lo que respecta a este asunto y la pregunta, en este caso es si la escritura de Propiedad, se la ha hecho el Juzgado o por el contrario, la Entidad Financiera, que es lo mas normal.
2.- En las transmisiones, tal como ud. apunta, hay que llevar un Certificado de la Deuda, con la Comunidad de Propietarios, emitido por el Secretario de la Comunidad, con el Visto Bueno del Presidente, pero, en la práctica, los Notarios suelen obviar esto, poniendo en la Escritura que el comprador conoce las cargas que tiene la propiedad u algo parecido.
3.- Quiero poner en su conocimiento que lo que responde de la Deuda a la Comunidad, por el periodo que ud mismo indica es la plaza de garaje, con independencia de quien sea el propietario.
4.- Sobre quien debe de pagar, estará en función de lo que se haya puesto en la Escritura, pues si la Entidad, miente en el estado real, civilmente, no podrá obligarle al pago, pero penalmente, si le podrá poner una querella por "falsedad en documento público"
Espero haber resuelto todas sus dudas
Saludos
Pedro