Anónimo
Consulta fiscalidad extinción condominio
Voy a realizar una extinción de condominio con mi expareja por vivienda habitual, que comparto al 50%
La vivienda y garaje la compramos hace más de 3 años por 142000 euros (valor escritura con Iva, y con hipoteca inicial de 96000. Actualmente queda por pagar 72000. Todos los gastos al 50%.
Hemos llegado a un acuerdo por el que ella se queda con la vivienda por una compensación que me abona de 47000 euros. Esta cantidad corresponde a 35000 aportado por mi. Mitad de revalorización estimada (6000) y muebles (6000).
Con el banco mi ex ha acordado una ampliación de la hipoteca por lo que yo le pido 47000.
El banco nos comenta que para cerrar la operación comuniquemos a la notaría la cantidad a escriturar y el valor del cheque.
Cómo debemos hacerlo para que fiscalmente nos salga ventajoso para los dos.
La vivienda y garaje la compramos hace más de 3 años por 142000 euros (valor escritura con Iva, y con hipoteca inicial de 96000. Actualmente queda por pagar 72000. Todos los gastos al 50%.
Hemos llegado a un acuerdo por el que ella se queda con la vivienda por una compensación que me abona de 47000 euros. Esta cantidad corresponde a 35000 aportado por mi. Mitad de revalorización estimada (6000) y muebles (6000).
Con el banco mi ex ha acordado una ampliación de la hipoteca por lo que yo le pido 47000.
El banco nos comenta que para cerrar la operación comuniquemos a la notaría la cantidad a escriturar y el valor del cheque.
Cómo debemos hacerlo para que fiscalmente nos salga ventajoso para los dos.
Respuesta de bruenor
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Me temo que no existen muchas opciones de ahorro fiscal, o si las hay no las conozco. Entiendo que no estáis casados en la actualidad, por lo que no cabe jugar con la sociedad de gananciales.
La situación más débil que veo es que te paga 6.000 euros por los muebles, ya que me figuro que Hacienda puede entender que realmente se corresponde al inmueble. También supongo que no tendréis las facturas de compraventa de los muebles para que Hacienda pueda verificar que los números se correspondan con vuestros cálculos.
En principio tu ex no va a tener muchos problemas fiscales, ya que lo que hace es comprar, por lo que no se produce plusvalía alguna. Es en tu caso donde existe plusvalía. Por tanto tienes como alternativa reinvertir dicho dinero en la adquisición de otro inmueble, lo que no sé si será buena idea desde el punto de vista financiero, bajando los pisos cada año. Pero en principio la venta de la vivienda habitual (entendiendo que se ha habitado esta durante 3 años o más, que creo que es tu caso) y la reinversión está exenta en el plazo de dos años.
No sé si te ha aclarado algo la respuesta.
La situación más débil que veo es que te paga 6.000 euros por los muebles, ya que me figuro que Hacienda puede entender que realmente se corresponde al inmueble. También supongo que no tendréis las facturas de compraventa de los muebles para que Hacienda pueda verificar que los números se correspondan con vuestros cálculos.
En principio tu ex no va a tener muchos problemas fiscales, ya que lo que hace es comprar, por lo que no se produce plusvalía alguna. Es en tu caso donde existe plusvalía. Por tanto tienes como alternativa reinvertir dicho dinero en la adquisición de otro inmueble, lo que no sé si será buena idea desde el punto de vista financiero, bajando los pisos cada año. Pero en principio la venta de la vivienda habitual (entendiendo que se ha habitado esta durante 3 años o más, que creo que es tu caso) y la reinversión está exenta en el plazo de dos años.
No sé si te ha aclarado algo la respuesta.
Hola Bruenor, me has aclarado bastantes cosas, me quedan un par de dudas a partir de lo que dices. Sí que tengo facturas de muebles y otros gastos que generó la vivienda, ¿en este caso podría justificarlo para que no me tributara como donación?, ¿Habría qué especificarlo en la nueva escritura?
Y otra cosa, el valor que le tenemos que poner obligatoriamente a la escritura nueva sería en base a este cálculo, ¿o podemos hacerlo de otra forma? (Escrituramos hace 3 años por 142000):
47000 que me aportax2=94000+72000 restante hipoteca=166000
<<Mil gracias bruenor,
Y otra cosa, el valor que le tenemos que poner obligatoriamente a la escritura nueva sería en base a este cálculo, ¿o podemos hacerlo de otra forma? (Escrituramos hace 3 años por 142000):
47000 que me aportax2=94000+72000 restante hipoteca=166000
<<Mil gracias bruenor,
Te comento:
a) En ningún caso habría donación, ya que es una división de un patrimonio común, que se está valorando, entiendo, a su precio de mercado. Por lo tanto no existe ninguna transmisión a titulo gratuito.
b) El hecho de que tengas las facturas ayudará en caso de que hacienda se meta a hacer inspecciones y puedas justificar los valores que aquí has indicado.
c) El valor de adquisición siempre se entiende en sentido contable, es decir, no sólo el del bien, sino todos los gastos necesarios para que se produjese la adquisición.
d) Se me olvidó comentarte un impuesto municipal, que sí puede afectarte (aunque me da la impresión que si lo hace va a ser por muy poco importe): el impuesto sobre el incremento de los terrenos de naturaleza urbana, por la revalorización estimada del inmueble. Pero ya te digo que me huelo que va a ser poco.
e) El valor que deberíais poner es en principio, el total de adquisición, para dejar claro que la plusvalía es lo menos posible (máxime siendo gastos perfectamente soportados).
De todas formas, como eso lo elevaréis a público mi consejo es que antes de firmar nada, te pases por la notaría y lo hables largo y tendido (está dentro de sus honorarios, no te tienen que cobrar más por ello). Al igual que siempre aconsejo preguntar en la delegación de Hacienda, no esté cambiando alguna norma o pidan nueva documentación.
a) En ningún caso habría donación, ya que es una división de un patrimonio común, que se está valorando, entiendo, a su precio de mercado. Por lo tanto no existe ninguna transmisión a titulo gratuito.
b) El hecho de que tengas las facturas ayudará en caso de que hacienda se meta a hacer inspecciones y puedas justificar los valores que aquí has indicado.
c) El valor de adquisición siempre se entiende en sentido contable, es decir, no sólo el del bien, sino todos los gastos necesarios para que se produjese la adquisición.
d) Se me olvidó comentarte un impuesto municipal, que sí puede afectarte (aunque me da la impresión que si lo hace va a ser por muy poco importe): el impuesto sobre el incremento de los terrenos de naturaleza urbana, por la revalorización estimada del inmueble. Pero ya te digo que me huelo que va a ser poco.
e) El valor que deberíais poner es en principio, el total de adquisición, para dejar claro que la plusvalía es lo menos posible (máxime siendo gastos perfectamente soportados).
De todas formas, como eso lo elevaréis a público mi consejo es que antes de firmar nada, te pases por la notaría y lo hables largo y tendido (está dentro de sus honorarios, no te tienen que cobrar más por ello). Al igual que siempre aconsejo preguntar en la delegación de Hacienda, no esté cambiando alguna norma o pidan nueva documentación.