Deuda con la Comunidad de Propietarios

Si la comunidad quiere hacer alguna mejora no necesaria, cuyo coste supera el equivalente al 25% de las cuotas anuales, los que voten en contra no estarán obligados a pagar.

Usted ha hecho algo extraño, pagando el 25%. O paga todo, o nada.

¿Usted asistió a la reunión? ¿Votó en contra?

¿No asistió y manifestó su oposición?

¿Consta en acta su postura?

¿Tiene algún escrito suyo y/o del administrador?

Gracias poliplos.

No asistí pero manifesté mi oposición.

Logre que se incluyera en acta

Dispongo de todo, escrito de oposición, recepción del anterior administrador, acta en la que sr incluye mi oposición, escrito y envío por burofax al actual administrador.

Ok. Sigo sin comprender por qué pagó usted una parte. Si no estaba usted de acuerdo, no tenía que pagar nada.

Habla usted de nuevo y actual administrador, por lo que es posible que el actual no sea consciente de la situación. Escríbale diciendo que, en base al articulo 17.4 de la LPH, usted no tiene obligación de participar en el gasto de esa obra, que no era imprescindible. Por tanto, no tiene usted ninguna deuda con la comunidad.

Por otra parte, imagino que se aprobó con la mayoría necesaria de las 3/5 partes, ¿no?

espere... Es usted de Catalunya, ¿verdad?

En ese caso, el articulo es el 553-29.2 y la mayoría es de las 4/5 partes

Si efectivamente estoy en Catalunya.

Mi oposición se basa en la imposición de una derrama para una obra futura incrementando de una manera desproporcionada las cuotas mensuales, en concreto de 75 € mensuales a 125€.

Cuando dicha obra no es imprescindible y se ha tenido más de 10 años para proveer fondos y no de manera inmediata.

Si, se obtuvo los 4/5 en mayoría .

Y el nuevo administrador debe ser plenamente consciente porque a el le envíe burofax informándole de ello.

Ojo... !

Desde el primer momento habla usted de una derrama. Pero ahora habla de un incremento en la cuota mensual. Me temo que son dos conceptos muy diferentes.

Si la Comunidad aprueba la realización de una obra no necesaria, cuyo coste supera el 25% del presupuesto vigente, los que se opongan no están obligados a pagar. Es decir, si en esa Junta se aprobó la ejecución de una obra, con un presupuesto determinado y, por tanto, su correspondiente derrama, usted podría no abonarla.

Pero en su Comunidad, según parece, y mediante un subterfugio, se ha hecho otra cosa. Se ha aprobado un incremento de las cuotas, cosa que se puede hacer perfectamente, por mayoría simple y obliga a TODOS los propietarios. Según comenta, es evidente que dicho incremento se aplica para el pago de la obra, pero habría que analizar detalladamente cómo se alcanza el acuerdo y, sobretodo, cómo se refleja en Acta.

Como le digo, la Comunidad puede incrementar las cuotas para poder disponer de un fondo, o por las razones que considere oportunas o necesarias.

Ahora bien, si queda perfectamente claro en el Acta que se incrementan las cuotas con el único objeto de pagar unas obras no necesarias y cuyo coste supera el 25% del presupuesto, debería usted exigir que ese coste se pasara al cobro en forma de derrama, de la que usted estaría exento. Usted seguiría abonando la cuota, como hasta ahora, y los propietarios a favor de la obra pagarían cuota + derrama mensual.

En caso contrario, debería usted indicar que procederá a impugnar el acuerdo de incremento de las cuotas, por tratar con él de obligar al pago a todos los propietarios, con independencia de su sentido de voto con respecto a las obras en cuestión y, por tanto, no permitiéndole ejercer sus derechos establecidos en el artículo 553-30.2.

(Por cierto, veo que en mi anterior respuesta puse 29 en lugar de 30. Disculpe)

En resumen: las cuotas se pagan o no se pagan. Pero no se pagan en parte. Si usted ha pagado sólo una parte de la cuota mensual, es normal que sea considerado moroso.

Pero si las cosas se hubieran hecho bien, habría usted abonado la cuota y se habría negado a pagar la derrama extraordinaria correspondiente a la obra.

Nuevamente gracias por su ayuda.

Efectivamente en el Acta consta claramente que el incremento se debe a recaudar fondos para realizar la obra en base a un presupuesto presentado y aprobado y que supera el 25% del presupuesto anual.

Es decir es una derrama prorrateada en 10 meses.

En ese caso, ya tiene la respuesta en mi anterior mensaje:

"Ahora bien, si queda perfectamente claro en el Acta que se incrementan las cuotas con el único objeto de pagar unas obras no necesarias y cuyo coste supera el 25% del presupuesto, debería usted exigir que ese coste se pasara al cobro en forma de derrama, de la que usted estaría exento. Usted seguiría abonando la cuota, como hasta ahora, y los propietarios a favor de la obra pagarían cuota + derrama mensual.

En caso contrario, debería usted indicar que procederá a impugnar el acuerdo de incremento de las cuotas, por tratar con él de obligar al pago a todos los propietarios, con independencia de su sentido de voto con respecto a las obras en cuestión y, por tanto, no permitiéndole ejercer sus derechos establecidos en el artículo 553-30.2."

Si queda claro que ahora pagan la cuota de siempre y un plus de derrama, usted sólo está obligado a pagar la cuota. Si el concepto que se paga es la cuota (incrementada), usted debe pagarla, mientras no haya sido impugnada con éxito.

En su caso ,como debería proceder para impugnar ?

Debe acudir a un abogado para que le lleve el asunto, puesto que es por vía judicial.

Realmente, espero que no tenga que llegar a eso.

En cuanto a la impugnación, debe leer el texto legal del Código Civil de Cataluña, porque existen unas condiciones y requerimientos (en cuanto a legitimación y plazos).

"Artículo 553-31. Impugnación.

1. Los acuerdos de la junta de propietarios pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos:

a) Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.

b) Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.

2. Están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto.

3. Para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe.

4. La acción de impugnación de los acuerdos caduca en el plazo de un año en los supuestos a que se refiere el apartado 1.a) y en el plazo de tres meses en los supuestos a que se refiere el apartado 1.b). Los plazos se cuentan desde la notificación del acta o del anexo del acta, según proceda."

Gracias de nuevo.

A día de hoy, he enviado escrito por burofax electrónico a la Administradora y no he recibido contestación a la reclamación.

Lo que me genera dudas es que impugnar me generaría un coste mayor que el importe de la derrama.

¿No seria una solycion el esperar que sea la Comunidad la que actúe y entonces presentar en el monitorio ante ek juez toda la documentación?

Gracias una vez más.

Nunca se sabe cómo acaban los asuntos, una vez iniciada la vía legal.

Con la opción que usted plantea, podría suceder que se considerase que usted aceptó la subida de la cuota, con lo que estaría entonces obligado a abonarla completa. Si la Comunidad no ha actuado correctamente, incrementando la cuota en lugar de pasar al cobro una derrama, el acuerdo es perfectamente válido. Para invalidarlo es necesario modificarlo (por acuerdo de Junta) o anularlo por vía judicial (impugnación).

Ya lo entiendo, pero si para evitar la derrama me voy a gastar más en abogados... al final tendré que pagar la derrama.

Aunque por lo menos voy a tardar todo lo posible en hacerlo.