¿Cómo sacar a un inquilino de vivienda de fallecido?
Un familiar murió el año pasado y entre las cosas que dejó en el aire fue una vivienda alquilada, sin contrato, a un inquilino moroso. Por la ley de sucesiones, la cuantía a pagar por la aceptación de herencia del hermano del fallecido es monstruosa, por lo que ha decidido dejar pasar el plazo (¿cinco años?) Hasta que prescriba. Por cuestión de días, la sucesión hubiera resultado casi gratuita. El caso es que el inquilino ignora la condición que el hermano del fallecido (y anterior arrendador) tiene sobre la vivienda, pero en vista de que pasan meses y meses sin pagar, lo que se prefiere en este caso es que se vaya. Nunca ha pedido ningún recibo, pero después de llamarle la atención de que tiene que pagar, ha respondido que "lo hará, pero que espera recibir los recibos", cuando jamás los pidió al fallecido, pero sí lo hace ahora. ¿Qué se puede hacer para sacar a esta persona de la vivienda, sin tener actualmente el hermano del fallecido la titularidad de los bienes y por ende la capacidad para hacerlo?
2 Respuestas
Tal como describe los hechos me da la impresión que ese inquilino se ha percatado de la situación, ustedes no pueden expedir recibos ni acudir al juzgado para desahuciar po falta de pago, mientras no sean herederos, y deben tener en cuenta que igual que prescribe el impuesto de sucesiones, prescriben los alquileres no pagados.
Es que, a efectos legales, no existe alquiler alguno, por cuanto no existe y existió ningún contrato o documento que legitimara la situación. En efecto, parece que se ha percatado de la situación, aunque me cuesta entender cómo, ¿quizá yendo al registro de la propiedad? En cualquier caso, de poco importa. El fallecido lo hizo así, y ahora el hermano se encuentra en la situación de que no cobra y no puede exigir por cuanto no se ha aceptado la herencia en espera de que prescriba (aún faltan cuatro años, pues en breve se cumplirá un año del fallecimiento). Sobre la prescripción de alquileres no pagados, el heredero que no ha aceptado testamento, ¿tiene legitimidad para denunciar un alquiler no pagado al tener conocimiento de que sigue un inquilino en el inmueble de un arrendador fallecido?
Me parece que conviene matizar alguna de las cuestiones.
El hecho de que no haya documento contractual no quiere decir que no exista contrato de arrendamiento, si hay recibos u otro modo de acreditar el pago del alquiler, existe un contrato verbal, situación que a quien más perjudica es al casero, como se ve en este caso.
El inquilino, si tiene conocimiento de la muerte de su arrendador, es consciente de la dificultad que tienen sus herederos para desahuciarlo por no pagar.
Si no hay testamento o declaración de herederos, ni aceptación de la herencia falta, a mi juicio, legitimación para instar un desahucio por falta de pago.
El contrato verbal fue llevado a cabo por el arrendador fallecido. Ahora su hermano es el que se encuentra en este percal, siendo heredero único (hay testamento, pero repito, no aceptado hasta que con la prescripción no se tenga que pasar por el yugo del brutal pago por sucesiones). Es evidente que el inquilino conoce sus derechos y por eso vino a colación mi consulta al respecto. Y me surgen dos preguntas al respecto, ¿se podría instar un desahucio por falta de pago sin aceptación de la herencia? Y de hacerlo, ¿el juez en algún caso exigiría su aceptación para legitimar ese desahucio? Muchas gracias.
Si el heredero testamentario, sin aceptar la herencia, insta un juicio de desahucio por falta de pago, puede encontrarse con que el demandado invoque falta de legitimación y el juez se la reconozca, con lo cual perdería el pleito con costas.
Por otra parte no veo fácil articular ese pleito si no existen en poder del demandante ni contrato de resguardos de recibos de alquiler.
Dice usted que que inquilino tiene intención de pagar pero que "lo hará, pero que espera recibir los recibos", cuando jamás los pidió al fallecido, pero sí lo hace ahora. Para mí eso significa que está preparando la defensa contra un posible desahucio por precario. Deben andar "con pies de plomo"
Lo primero recomendarle se ponga en manos de un abogado que le estudie su caso concreto.
Lo primero que hay que saber es si hay testamento, mediante el certificado de ultimas voluntades y si hay seguros de fallecimiento. El tema del seguro es importante, por si prescribieran al no aceptar la herencia... Y testamento, por si hay que hacer declaración de herederos.
Cualquier actuación que realice el heredero, hay que estudiarla bien, pues puede ser una aceptación tacita de la herencia.
Pero como norma general, con la declaración de herederos, podrían intentar iniciar procedimientos judiciales contra el inquilino.
En cualquier caso, sin recibos no podrán reclamar los importes adeudados.
Hay testamento (todas las pertenencias del fallecido van a su hermano). La declaración de herederos, como digo, va a parar al hermano en exclusiva. Tenemos el testamento, no aceptado, pero lo tenemos. Lo de los importes adeudados es lo de menos: lo que queremos es que se vayan.
Como ya le hemos indicado, deber ponerse en manos de un abogado que le estudie su caso concreto.
Es posible que puedan presentar una demanda por precario para conseguir el lanzamiento, con el testamento como documento demostrativo de la propiedad, pero se pueden encontrar en algún caso que no sea admitido.
Además, esto será un aceptación tacita de la herencia.