Se puede impugnar y declarar nula una convocatoria a Junta?
El martes día 10 de marzo, recibí una carta con matasellos del día 9 de marzo, comunicándome el administrador de la comunidad, mediante un escrito de fecha 4 de marzo, la convocatoria a la Junta Ordinaria de la Comunidad. No puede asistir a la Junta, por haberse celebrado. El Art.16 de la LPH, indica que la convocatoria se realizara, cuando menos con seis días de antelación. Entiendo que desde el día 4 al 9, no respeta el plazo de los seis días, aparte de que la depositara en correo posteriormente. ¿Se puede mediante la impugnación, que se declare nula la convocatoria y por lo tanto la Junta?
Impugnar los acuerdos de la Comunidad
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), establece una serie de supuestos en la que los vecinos del inmueble pueden impugnar los acuerdos de la Comunidad de propietarios adoptados por la Junta.
¿Qué acuerdos de la Junta de propietarios se pueden impugnar?
1) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
2) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
3) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
¿Quiénes pueden impugnar los acuerdos de la Comunidad?
Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos:
1.- Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta de propietarios.
2.- Los ausentes por cualquier causa.
3.- Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
4.- Los que hubiesen votado en contra.
¿Qué pasa si el propietario se abstiene en la votación del acuerdo?
Repetimos: Si el propietario se abstiene no podrá acudir a la vía judicial para impugnar el acuerdo.
¿Qué ocurre con los ausentes a la Junta de propietarios?
Los ausentes a la Junta podrán impugnar los acuerdos de la Comunidad siempre que DENTRO DE LOS TREINTA DIAS NATURALES SIGUIENTES a que hayan recibido la oportuna notificación de los acuerdos, le comuniquen al Secretario de la Comunidad su VOTO EN CONTRA del acuerdo adoptado.
Cuando se les notifica a los ausentes a una Junta de propietarios los acuerdos alcanzados en la reunión (artículo 17.8 LPH), pueden hacer DOS COSAS:
1ª.- Manifiestan su voto a favor o en contra del acuerdo tomado.
2ª.- O bien, los propietarios ausentes pueden NO CONTESTAR en el plazo legal de 30 días naturales que permite la LPH. En este caso los propietarios ausentes que no contestan se suman al acuerdo adoptado en Junta (tanto si es positivo como negativo).
La cuestión no es impugnar un acuerdo que se haya podido adoptar en Junta, lo cual a día de hoy desconozco por no haber recibido el Acta. La cuestión es que se me ha privado de asistir a la Junta donde por derecho se nos ha de informar del estado de cuentas y en la que puedo expresar mi opinión y votar sobre las cuentas, el cargo de administrador, el cargo de presidente (al que me pude haber presentado) y el resto de puntos incluidos en el Orden del Día. Impugnar el acuerdo de aprobar las cuentas, cuando a lo mejor se ha aprobado por mayoría y mi voto no influye en el resultado, me impide poder EXIGIR se me facilite la documentación relativa a dichas cuentas. No es la primera vez que no se me comunica la convocatoria a Junta, con la excusa de que se depositaba en el buzón ubicado en el zaguán, por lo que tuve que hacer que constara en Acta de una Junta que se celebró, otro domicilio para comunicaciones y notificaciones.
El voto en las Comunidades de propietarios
Todos los propietarios tienen derecho de voto, salvo que no se encuentren al corriente de pago de los gastos comunes, entendiendo por tales cuotas ordinarias y extraordinarias.
– Para el cómputo, siempre se ha de tener en cuenta la doble mayoría, es decir, deben contarse el coeficiente y el propietario.
– Cuando una determinado inmueble pertenece a varios propietarios, se computa un solo voto, debiendo nombrar un representante para asistir a las Juntas.
– En el supuesto de que un propietario lo sea de varios inmuebles dentro de la misma finca, se considera que tiene un solo voto, si bien se sumarán todos los coeficientes de sus propiedades.
– El voto se ejercita personalmente o mediante representación.
Ha de tenerse en cuenta que esta representación puede ser legal o voluntaria. La primera se dará cuando, por imperativo legal, corresponde a un tercero.
La voluntaria es aquella por la cual una persona representa a otra, física o jurídica, ante la Junta de Propietarios. Es decir, que el propietario, o su representante legal, autorizado para ello, puede otorgar escrito a un tercero para que acuda en su nombre a la reunión.
Así, el propietario que no pueda o no se quiera asistir, podrá otorgar representación mediante un escrito firmado por el propietario
El requisito, en todos los casos, es que la representación se haya dado por escrito, por lo que hay que rechazar cualquier otro sistema; es decir, no es legal el que se realice de forma verbal, aunque, como todo en la Propiedad Horizontal, si los asistentes a la Junta admiten tal hecho y no hay impugnación posterior y los interesados lo aceptan, tampoco se producirán problemas en cuanto a la validez representativa.
Links de interes
https://blog.sepin.es/2016/01/representacion-junta-propietarios/
3 respuestas más de otros expertos
No dices para cuando se convocaba la asamblea
En efecto, no se ha cumplido el plazo legal previsto para la convocatoria de una reunión. Podría usted impugnar cualquier acuerdo adoptado. Pero para no entrar en batallas legales, quizá le convenga tratar de convencer al administrador, al presidente o a la comunidad de la irregularidad, para que pueda ser corregida.
Llevo unos años evitando entrar en batallas legales, pero sin conseguir nada. He solicitado estos últimos años facturas en Junta y de unos gastos anuales de unos 15000€ sólo me han aportado en una ocasión, justificantes de unos 2500€, algunos de ellos sólo con presupuesto, sin fra. oficial.El Administrador se niega a justificarme mediante firma o sello los escritos que le presento y si le remito un burofax ni lo recoge y luego dice que no le ha llegado.Decir que el Administrador ni siquiera está colegiado. ¿De que forma se puede corregir ésta situación?¿Pueden anular la Junta y convocar una nueva?¿Pueden anular los acuerdos alcanzados incluidos la renovación de cargo de Presidente y Administrador?.
“¿De qué forma se puede corregir ésta situación?”
Si, tal como describe los hechos, no pueden confiar en el administrador, la forma de solucionarlo es cesándolo y contratando a otro, lógicamente.
”¿Pueden anular la Junta y convocar una nueva? ¿Pueden anular los acuerdos alcanzados incluidos la renovación de cargo de Presidente y Administrador?.”
Habla usted en tercera persona del plural, pero no tengo claro a quién se refiere. Si se refiere a la Comunidad, por supuesto que puede convocar una nueva junta para volver a tratar los mismos asuntos, y para volver a nombrar cargos. Si se refiere a un juez, también es posible, pero no tiene usted ninguna garantía y puede salirle caro.
El problema es que usted cuenta con el matasellos pero desconoce si el problema es de la administración que lo ha enviado tarde o por una mala gestión en correos.
¿Conoce usted si en el portal de la vivienda se ha puesto comunicación de la convocatoria con tiempo suficiente?
Como bien le dice otro experto, hable con la comunidad e intente arreglarlo, los juicios son siempre mala solución.
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