Obligación Locales pago elementos comunes

Quisiera que me amplíes más el concepto de la tercera comunidad

gracias por tu interés, intentaré resumir la información

dos edificios que comparten plantas de sotano, dos escrituras de división horizontal, solo puedo hablar por la de mi edificio que es la que tengo, cada vivienda tiene como anejo su plaza de garaje y trastero y se le indica su coeficiente, la D.H. tambien indica los metros pertenecientes de sotanos a cada edificio (de forma que de querer hallar el porcentaje de garajes que corresponde a cada edificio se podría hacer sobre el total de metros). El primer administrador impuesto por la promotora constituye dos comunidades, una para cada edificio, llamandolas comunidades de viviendas (comprende las plantas 0 y superiores) y cada propietario de viviendas contribuye en función de su c.p. a la comunidad de viviendas de su edificio, y a mayores constituye otra comunidad llamado "garajes" que comprende los tres sótanos subterraneos compartidos por ambos edificios en la cual los propietarios contribuyen a partes iguales, entiendo que lo hizo así para cobrar sus honorarios tres veces en vez de dos (es decir cobrar por la gestión de tres comunidades en vez de dos), lo que no hizo fue reparto de c.p. correspondiente segregando plazas de garaje de viviendas (a mi me han explicado que además son indivisas por ser anejos), ni incluye los locales comerciales en la comunidad de "garajes" a ningún efecto, de forma que los gastos de los "garajes" se sufragan en su totalidad (sean cuales sean) únicamente por los propietarios de viviendas ya que ningún local es propietario de una plaza de garaje, o por lo menos no consta ninguna plaza como anejo a ningún local comercial.

este admin es cesado y todos los que vinieron a continuación siguieron con este reparto de gastos, a mi entender (y de ahí mi consulta) no se están aplicando bien ni los c.p. ni el reparto generalizado, ni para una comunidad ni para otra, ya que habrá conceptos en los garajes en los que haya que considerar a los propietarios de los locales, de hecho en las comunidades de viviendas tampoco los incluyen en buena parte de los gastos de los que NO está eximidos por los estatutos, pero la admin actual no admite quejas. yo entiendo que poco se puede hacer ya que habría que impugnar actas constantemente (con su coste elevado y riesgos obvios) dado que esta situación se ha dilatado en el tiempo sin que nadie haya impugnado (quejado si, pero eso es otro tema), de todos modos me parece que no es correcta la aplicación de gastos, se supone que existen tres cuentas bancarias, una para cada com. de viviendas y otra para la com. de garajes, lo mismo hacen en la com. de viviendas segregando los portales del edificio a efectos contables pero solo hay una cuenta bancaria por comunidad constituida. yo he hecho un cálculo teórico con la ultima derrama de 65 euros en los garajes, y no creo que todos los vecinos por igual deberían pagar ese importe, máxime siendo que no están incluidos los locales en el cálculo (la derrama es por la modificación de las puertas del garaje)

gracias de nuevo

he estado revisando diversas otras consultas en esta web sobre gastos a soportar por los locales de los edificios, y me llama la atención un detalle que he leído en uno de ellos.....cito "Al respecto, el Código Civil (1.907 y 389) prevé la responsabilidad de los propietarios del inmueble por los daños ocasionados a terceros y que sean achacables a la falta de reparaciones necesarias en el edificio. De esta responsabilidad no están exentos de ningún modo los propietarios de bajos y locales lo cual les obliga como a cualquier otro vecino a colaborar en las tareas de reparación."

ya tengo asumido que en nuestra comunidad la empresa que lo gestiona solo se atiene a la LPH cuando le conviene y descarta toda otra ley o normativa que no le interese (si es que se digna a admitir que existen siquiera) por tanto, los propietarios que los desconocemos únicamente vamos a trancas y barrancas enterándonos de una migita aquí y otra allá........ mi pregunta es la siguiente:

para el tema de la reposición/modificación de las puertas del garaje, y dado que desde siempre se ha venido indicando que ni siquiera deberían haberse instalado por incumplir normativa (abren de forma vertícal, tipo libro, no son de corredera, sino que llevan cables y pesas y doblan por la mitad horizontalmente), y además se viene alegando (entiendo que correctamente) que no solo son anti-reglamentarias sino que además en posición abierta solapan en parte con la acera pública, además de que van invadiendo la acera al subir y bajar provocando con ello la posibilidad de accidentes frente a peatones, es más años atrás se hizo necesaria la instalación de señales luminosas que indicaran que la puerta estaba en funcionamiento......todo este "riesgo" es uno de los mayores motivos por el que se está insistiendo en la necesidad de cambiarlas (además está el excesivo gasto en reparaciones - al parecer no están bien adecuados los motores para la cantidad de uso que se les da).....siendo que uno de los principales motivos de su cambio (e inversión resultante) es precisamente el evitar incurrir en responsabilidad civil ante un accidente con un tercero (peatón) - en vista del texto anterior, ¿no sería éste motivo suficiente como para incluir los propietarios de los locales comerciales del edificio en el cómputo de la derrama? ¿por la responsabilidad civil?

gracias de nuevo

evidentemente el seguro comunitario no cubriría un posible siniestro en relación a las puertas del garaje alegando que son anti-reglamentarias......

Definitivamente no hay nada que hacer en forma particular solo en reunión pueden corregir todos esos entuertos y que se ajusten a la LPH porque tal como lo expresas esas comunidades son ilegales. Así las cosas propón en la próxima reunión que se acojan a la LPH para todos los efectos de la comunidad sin necesidad de tocar la parte constitutiva de la comunidad

agradezco su contestación, y me afirma lo sospechado, sin embargo la administración no quiere oir nada del asunto, y desgraciadamente mis vecinos creen todo lo que dice la administración, tanto es así que en la última reunión representó personalmente con su voto a una buena parte de ellos......

no obstante el tema de los locales si voy a insistir en ello, a ver si tengo suerte, pues ya he intentado en reunión y por burofax (en el pasado) que se arreglara el asunto de las comunidades mal constituidas, sin embargo caso omiso y consiguientes consecuencias para mi.....acoso constante por parte de la administración, a ver si de una vez me demandan y que el juez decida

gracias de nuevo

abusando de su amabilidad, le planteo otra pregunta: indica Vd que las comunidades son "ilegales" (detalle que he venido indicando durante muchos años), en caso de encontrarme demandada por la comunidad, tendrá relevancia el hecho de que todo está mal repartido, me refiero a las cuotas, pues me encuentro que la administración año tras año me "acusa" de morosidad, no me indica la cuantía, y nunca me lleva a monitorio (es una táctica para impedirme votar, ya que yo digo cosas poco cómodas)......de momento tengo dos opciones, o pagar lo que arbitrariamente me piden, o dejar que me demanden, en el último caso, tal y como está todo "montado", tendría argumentos para hacer valer mi postura. Conste que no he dejado de pagar las cuotas comunitarias, simplemente hay diferencias de cantidades que la administración dice que debo y yo digo que no

gracias de nuevo

¿Tu comunidad está compuesta por personas muy mayores de edad?

Sí. Estás en tu derecho de exigir que tus cuentas sean claras.

su pregunta me produce una sonrisa, más que nada porque sospecho que Vd. ve perfectamente por donde van los tiros. Mi comunidad está compuesta de muchos propietarios que tienen las propiedades alquiladas, esos ni reciben convocatorias y pasan de todo, cuando hay subida de cuota la pagan y si hay derrama y les viene mal, en principio la devuelven y cuando han sido amenazados con acciones judiciales por impago, la pagan. Por otra parte hay mucha gente mayor, gente que se queja de tonterías a la administración quien promete (a modo de favor y por ser buenos vecinos) arreglarles el entuerto (que nunca solucionan) y por tanto muchos de estos propietarios se sienten "endeudados" con la administración y creen a pies quietos TODO lo que les dice, incluso llegando a creer que es obligatorio que deleguen en la administración (no lo podría probar en un juicio pero mis discusiones he tenido con algunos y no hay forma de hacerles ver que no es obligatorio delegar el voto en la administración, ni siquiera obligatorio asistir a las reuniones, ellos me afirman que sí y que yo no tengo ni idea). Otro colectivo son aquellos propietarios que acuden a las reuniones, pero igualmente "endeudados" con la administración, pues cuando tienen alguna queja o duda la administración igualmente "aconseja" y "promete" enmendar el entuerto, estos tienen la función en las reuniones de apoyar a la administración y taparle la boca al último colectivo. El último colectivo soy yo.

Cuando indica que estoy en mi derecho que las cuentas sean claras......y dado que las respuestas que recibo de la administración en reuniones es que los "listadillos" son lo que hay, y perfectamente legales.......en el caso de llegar a un proceso monitorio (lleva amenazándome unos diez años) podría yo en contestación aportando la documentación de escrituras, div. horizontal, recibo de IBI, en los cuales se ve claramente que el coeficiente aplicado no es para nada correcto, y además de ello el propio reparto de gastos (omitiendo a los Locales en diversos gastos que deberían estar incluídos), alegar que no solo no estoy de acuerdo con la cantidad aplicada, sino que demuestro que no es legal ni se ajusta a la LPH. Pues mi respuesta a sus amenazas de monitorio es y siempre ha sido el mismo, "no me niego a pagar lo que me corresponde, demuéstrame que esa cantidad que "dices" es la que me corresponde".....el problema radica en que la administración (y mucho menos los presidentes) tienen la más mínima intención de demostrarlo, de ahí estamos en jaque y yo sin voto.

Para responder a su pregunta se necesitaría un mayor conocimiento de la cuestión. Con los datos que aporta cabe decir que puesto que se va a actuar sobre un elemento común de la finca, la parte de la fachada en la que se encuentran las puertas de los garajes, deben contribuir a ese gasto todos los condueños de la finca, propietarios de pisos, garajes y locales. Cuestión distinta sería si se tratara solamente de modificar o sustituir las puertas de los garajes.

Si la decisión que se adopte al respecto es otra y considera que vulnera la LPH, deberá votar en contra y luego impugnarla judicialmente.

Para su mayor conocimiento le dejo un enlace a la LPH, Ley de Propiedad Horizontal, con abundantes comentarios: http://normativainmobiliaria.wikidot.com/ley-de-propiedad-horizontal

en principio la idea era modificar las puertas actuales y para ello se aportó presupuesto con la convocatoria enviada seis días antes, al celebrarse la reunión, el admin indica que tiene otro presupuesto que "no le dio tiempo" a enviar pero indica que el segundo presupuesto implica la sustitución de las puertas actuales y no su adaptacion, en ambos casos una de ellas tiene que forzosamente retirarse hacia atrás para salvar la rampa de acceso (actualmente abren de forma vertical y las nuevas abrirán lateralmente), finalmente se vota por ponerlas nuevas ya que las adaptadas no tendrían no sé qué homologación, yo entiendo, y así se explicó, que no se van a sustituir las actuales dejándolas en su lugar, sino que a una de ellas se la cambia de lugar (retirandola hacia atrás), las puertas actuales no cumplen con la normativa y por tanto en la reunión los presentes (yo tb) votaron a favor de su cambio para ajustarse a la normativa.

sin embargo, al ver la copia del acta (me la enseñó un vecino, ya que yo aún no la he recibido) 

1. no consta que se hacen partícipes los Locales, distribuyendo la derrama únicamente entre los propietarios de plazas de garajes (a su vez prop. de viviendas) - el admin considera que los locales al no tener garaje no entran en este tema, y curiosamente

2. indica la aprobación de la derrama indicando además que se consultará en el ayuntamiento si las modificaciones acordadas son posibles (aqui todo se hace en el orden equivocado) o si se requiere el cumplimiento con alguna normativa adicional, dejando autorizado al presidente la obtención de todos los informes necesarios para cumplir la normativa - es decir, hemos aprobado X Euros de derrama, pero habrá más gastos a posteriori (como siempre)

por otra parte he releido los estatutos que indica que los locales están eximidos de: ascensor, instalación y mantenimiento/porteros/escaleras/suministros de agua-gas-electricidad QUE NO CONSUMAN.....el problema es que quien gestiona la Comunidad decide que como los locales no tienen plaza de garaje no están incluidos ni forman parte de la comunidad del garaje, ni los convoca siquiera, alegando que no les afecta para nada el garaje....siendo que hay tres plantas de garaje DEBAJO de los edificios, y por lo menos en la primera de ellas transcurren tuberías (desagües, etc de los propios locales y por supuesto comunes), no concibo esta forma constante de dejar a los Locales fuera de los gastos que les pueda corresponder

gracias de nuevo por sus comentarios, pues al haber votado a favor de "acondicionar" las puertas para que se ajusten a la normativa y evitar futuros problemas/perjuicios, y a posteriori percatarnos de la exclusión de los Locales, no sé si - en caso de estar sujetos los Locales a dicho gasto - se puede enderezar este acuerdo de alguna forma

he visitado en enlace que me ha indicado y he visto:

La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.

el hecho de que se varía la posición de una de las puertas ¿podría considerarse alteración de estructura?.....de ser así ¿el acuerdo tendría que ser unánime?, todos los presentes votaron a favor de la derrama (sin conocer las cuestiones legales y sin mencionarse en ningún momento la aportación de los Locales), ¿sería suficiente esta votación para realizar la obra?