Constitución de una comunidad - reparto de cuotas

Salvo que los Estatutos de la Comunidad establezcan lo contrario, el reparto se realiza de acuerdo a los coeficientes de participación, tal como indica la Ley de la Propiedad Horizontal en su artículo 9. Modificar la forma de reparto requiere de un acuerdo unánime de la Comunidad.

y al no haber acuerdo sobre este punto y estarse aplicando a partes iguales? y encima a mayores de la cuota de DH? ahí es donde me pierdo, porque me dice el abogado "se tenia que haber impugnado el acuerdo", pero no existe tal acuerdo......entonces es vinculante el pago de esta cuota?

Si en el título constitutivo no indica la forma de reparto o establece que sea por coeficientes (que es lo más probable), ésa es la forma de pago que deberían haber aplicado desde el principio o haberla modificado con un acuerdo de Junta, que usted dice que no existió (por tanto, tampoco se impugnó).

Si durante años han estado pagando a partes iguales, sin haberlo acordado explícitamente, pueden pasar a pagar por coeficientes, bastando para ello un acuerdo por mayoría simple:

La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 7 de marzo de 2013, ante un supuesto como el que estamos viendo, decide lo siguiente:

“La jurisprudencia citada por el recurrente, a través del motivo de su recurso contempla la situación de que se haya venido aplicando un sistema de contribución diversa a la establecida en el título, pero sin acuerdo unánime al efecto. El hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo.”

¡Gracias! esto era justamente lo que buscaba, pues me sonaba de haber leído algo al respecto

de todos modos entiendo que habría que realizar ese acuerdo por mayoría y su aplicación sería a partir de la misma y nunca de forma retroactiva

gracias de nuevo

En la escritura de propiedad horizontal aparece ese dato. Cada vecino tiene unas escrituras donde pone "CUOTA: 0,07 enteros por ciento" (o lo que sea). Revise sus propias escrituras, y ahí tendrá la respuesta.

pues no es tan sencillo......la comunidad en cuestión fue constituida de forma irregular, cuando yo llego al edificio ya llevaba dos años constituida y por tanto imposible impugnar.

mi escritura tiene un único coeficiente para el total de la finca, pero, los señores administradores crearon dos comunidades, cada uno con su CIF independiente, uno para viviendas y otro para garajes, sin dividir las cuotas de participación, los garajes son compartidos entre dos edificios cada uno con su DH.

El tema es que consultado con un abogado hoy mismo, me indica que si las cuotas del garaje fueron acordadas en la constitución que eso va a misa, pero, releyendo el acta de constitución nada indica de cómo se hace el reparto, si a partes iguales o por coeficiente, y lo más importante no se toma ningún acuerdo al efecto, únicamente se aprueba el presupuesto y la cuota resultante, y ya digo, se intuye que es a partes iguales viendo las cifras, pero no hay ACUERDO por unanimidad de como se aplican las cuotas en esa comunidad constituida a mayores de la DH.

¿cual es el intríngulis?, que como ha pasado el tiempo el abogado dice que no se impugnó el acuerdo de partes iguales o coeficientes y por tanto más que vinculante, pero en realidad no se sometió nunca a votación....no hubo acuerdo que impugnar porque el acta nada indica sobre la forma de reparto. (que entendemos que debería ser por coeficientes y no a partes iguales)

Está usted confundiendo dos asuntos totalmente distintos, como son la división de la propiedad horizontal en cuotas y los reglamentos de funcionamiento de la comunidad.

Cronológicamente, un solar pertenece a un solo propietario (o a varios). Sobre ese solar se construye un edificio y sus correspondientes garajes, si es el caso. Una vez hecho esto, el constructor obtiene todos los permisos y licencias y otorga una escritura de obra nueva y división de la propiedad horizontal. Es en esta escritura (y no tenga la menor duda que existe) donde el constructor pide al registrador que inscriba cada una de ellas como finca independiente, cosa que hace y después se puede vender piso por piso, letra por letra y plaza de garaje por plaza de garaje, de forma independiente. Cada una de estas fincas comparte una cuota sobre los elementos comunes (ascensor, pasillos, jardines, locales de la comunidad, etc) y es esa cuota la que determina el porcentaje de participación en los gastos. Es decir: los futuros adquirientes de esas fincas no han intervenido en el proceso de distribución de cuotas.

Usted de lo que habla es de la constitución de la comunidad de propietarios como el conjunto de titulares de esas fincas, que se aprestan a organizarse. Eso no hay que confundirlo con la división horizontal, aunque sí es cierto que en caso de que haya de acuerdo del 100% de los propietarios pueden variarse las cuotas, en notaría, otorgando unas escrituras al efecto.

yo no compré tres propiedades, compré una, que consta de un piso, un garaje y un trastero que figuran como ANEJOS, hay una sola escritura por las tres cosas, al igual que así figura en la DH, ninguna plaza pertenece a nadie que no sea dueño de una vivienda porque así están todas las propiedades, cada una con su trastero y garaje como anejos y con un solo coeficiente de propiedad, para el piso, trastero, garaje y su parte de zonas comunes

así ocurre en mi edificio y en el contiguo, otorgando la DH para cada uno de ellos un porcentaje total sobre la zona común de garajes, nuestro edificio tiene más metros de zona común porque es más grande (hay mas viviendas), lo que tenían que haber hecho era dos comunidades, una por edificio comprendiendo la totalidad de la edificación, ya que los propietarios, cada uno de ellos es propietario de una vivienda, un trastero, una plaza de garaje y las zonas comunes correspondientes, cada FINCA consta de un piso, un garaje, y un trastero y su coeficiente es para las tres cosas y zonas comunes correspondientes. Cada edificio tiene su DH, no existe ni una vivienda sola, ni una plaza sola, ni un trastero solo, todo aquel que es propietario lo es de las tres cosas. Por supuesto que no dudo que exista la División Horizontal, la tengo en mi poder desde que compré mi vivienda........no así los administradores que dicen que nunca la han visto, pero ese es otro tema. No se vendieron ni los pisos ni los trasteros, ni las plazas de forma independiente sino como una única propiedad las tres cosas.

Lo que HICIERON fue constituir una comunidad para las viviendas de un edificio (el pequeño), otra para las viviendas del otro edificio (el más grande), y a mayores una comunidad para la totalidad de las plantas de garaje (compartidas por ambos edificios) pasándose la DH por el foro ya que nunca dividieron los coeficientes que están constituidos para tres cosas de forma que se aplica el coeficiente íntegro en las comunidades de viviendas, y en el garaje arbitrariamente aplicaron a partes iguales sin constar un acuerdo al efecto. Ahora lo que se busca es obligar al pago de las cuotas de forma prevista en la LPH y además en los ESTATUTOS (incluídos en la DH y que indican todo por c.p) si fuese posible......de ahí el abogado dice que el ACUERDO de pagar a partes iguales tendría que haber sido impugnado, pero el hecho es que ese acuerdo no existe, no se acordó nunca.

ah, y los estatutos que indican que todo se pague por coeficiente son los mismos estatutos para viviendas que para garajes ya que todo esta en la misma división horizontal, ambas comunidades tiran de los mismos estatutos porque otros no hay.