Contrato de arrendamiento de local comercial antiguo

El contrato de arrendamiento de local de negocio se sujeta en primer lugar a los pactos que figuren en el contrato y con carácter subsidiario a la Ley de Arrendamientos Urbanos.El arrendamiento de local de negocio y su duración

El arrendamiento de local de negocio, es aquel que recae sobre aquellas edificaciones urbanas habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o enseñanza con fin lucrativo.

El arrendamiento de local es denominado técnicamente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como «arrendamiento para uso distinto del de vivienda«.

El régimen aplicable al arrendamiento de local, viene previsto en el artículo 4.3 de la LAU:

«Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.»

El arrendamiento de local hay que diferenciarlo del arrendamiento de industria, ya que en este último el objeto del contrato será el arrendamiento de un negocio en marcha, es decir, el arrendador arrienda un doble elemento, por un lado cede el local como espacio físico y por otro cede todos los elementos que configuran el negocio como pueden ser el mobiliario, existencias, licencias de actividad, maquinaria, clientela, etcétera.

EJEMPLO:

1.- Se arrienda solamente el local vacío, como espacio físico para que el arrendatario monte un negocio de cafeteria. En este caso estamos ante un arrendamiento de local o tambien denominado «arrendamiento para uso distinto del de vivienda«.

2.- Se arrienda un local donde se venía desarrollando la actividad de cafetería, pero en este caso en el contrato también se cede en arrendamiento toda la maquinaria, mobiliario, existencias, licencias, etcétera, que se encuentra en el local. En este caso estamos ante un arrendamiento de industria.

En cuanto a la duración del contrato de arrendamiento de local, no se establece ninguna particularidad, dejando la Ley de arrendamientos urbanos plena libertad de pactos a las partes contratantes. La duración, por tanto será por el tiempo que se quiera concertar.

Como sabeis, a diferencia del arrendamiento de local, el contrato de arrendamiento de vivienda sí tiene la particularidad de que el inquilino podrá continuar en el arrendamiento hasta TRES AÑOS aunque en el contrato se haya pactado un tiempo inferior.

El contrato de arrendamiento de local de negocio no perderá su carácter por la circunstancia de que el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio tengan en él su vivienda.

De la cesión del contrato de arrendamiento de local y subarriendo (contratos de arrendamiento posteriores al 1.01.1995):

Cuando el contrato de arrendamiento es posterior al 1 de ENERO de 1995, se encuentra regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/1994.

En el caso de que el arrendatario del local quiera ceder el mismo a una tercera persona, puede hacerlo bien a través del SUBARRENDAMIENTO o a través de la CESIÓN DEL LOCAL, al que vulgarmente se le sigue llamando TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO.

Es IMPORTANTE recordar que el inquilino podrá subarrendar o ceder el local (traspaso) a una tercera persona, siempre que en el contrato NO SE HAYA PROHIBIDO, toda vez que como existe libertad de pactos entre los contratantes, puede establecerse esta prohibición.

Si en el contrato no se ha estipulado nada respecto del subarriendo o cesión del contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su art. 32 que el arrendatario del local podrá SUBARRENDAR EL LOCAL o bien CEDER EL LOCAL DE NEGOCIO a una tercera persona, SIN NECESIDAD de contar con el consentimiento del arrendador.

En estos casos, el arrendador tiene derecho a una ELEVACION DE RENTA del 20 % en el caso de producirse la cesión del contrato (traspaso) o el subarriendo total de la finca arrendada.

Tanto la ley de arrendamientos urbanos con la jurisprudencia consideran que no existe cesión del contrato el cambio producido en la persona del arrendatario como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta del 10% o del 20% de la que acabamos de hablar en el apartado anterior.

Para que se produzca la cesión como el subarriendo, se debe NOTIFICAR de forma fehaciente al arrendador en el PLAZO DE UN MES desde que aquéllos se hubieran concertado.

SI QUIERE VER LOS REQUISITOS DEL TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO, en aquellos contratos de arrendamiento comprendidos entre el AÑO 1965 y el 31 DE DICIEMBRE de 1994, PINCHE EN ESTA NOTICIA.

Indemnización a favor del arrendatario

Cuando termina un contrato de arrendamiento de local por el transcurso del plazo convenido en el que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1.- Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2.- Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

La renta en el contrato de arrendamiento de local

La renta que el inquilino abonará al arrendador por el alquiler del local será la pactada por las partes en el contrato., se pacta libremente por las partes.

Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

El lugar y la manera de hacerse el pago de la renta será el que las partes acuerden. Si no dijesen nada se hará en metálico y en la vivienda arrendada.

El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario, como por ejemplo las transferencias o ingresos bancarios.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

En cuanto a la actualización de la renta, será conforme a lo que se haya pactado.

Si no se abonase la renta o cantidades asimiladas (comunidad de propietarios, pago del IBI, etc.) pactadas en el contrato, el arrendador podrá acudir al JUICIO DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO.

La fianza en el contrato de arrendamiento de local

Lo primero que hay que decir, es que en el contrato se pueden fijar las garantias económicas o avales que se consideren oportunas. Ahora bien, con independencia de esta libertad de pactos, el inquilino deberá entregar al arrendador (quien será el obligado a depositar en la Comunidad Autónoma donde esté ubicado el local), el importe de DOS MENSUALIDADES DE RENTA, que es lo que se denomina el depósito de la fianza.

Este depósito es obligatorio que lo efectúe el arrendador. La fianza se recuperará por el arrendador al finalizar el arrendamiento y le será devuelta al arrendatario si no se adeudan rentas, cantidades asimiladas (luz, etc.) o no existen desperfectos en el local.

EJEMPLO: En el contrato de arrendamiento de local se pacta la entrega por el inquilino de 5 mensualidades de renta como garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del arrendamiento. El arrendador, de esas 5 mensualidades, tiene la obligación de depositar 2 mensualidades en la Comunidad Autónoma, que rescatará al finalizar el arriendo. Las otras 3 mensualidades se las queda también e igualmente le serán devueltas al inquilino si ha cumplido con el contrato y la finca se encuentra sin daños o desperfectos.

RECOMENDACIÓN: Os aconsejamos que leais nuestro artículo sobre la FIANZA en los alquileres donde vienen recogidas la mayoria de las particularidades de las distintas Comunidades Autónomas.

La fianza, como hemos dicho, tiene como objetivo responder como garantía del pago de la renta, cantidades asimiladas y de los posibles daños y desperfectos que el arrendatario pueda causar en el local arrendado.

Las obras en el local arrendado

Hay dos tipos de obras, las de conservación y las de mejora

1.- Las obras de conservación

El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el local y pueda ser utilizado normalmente por el inquilino, salvo que el deterioro lo haya causado éste o el local haya quedado destruido por causas de las que no es responsable el propietario (incendio, inundación, etc). En estos casos el arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos.

Por su parte, el inquilino deberá abonar las pequeñas reparaciones que el local sufra con motivo del uso ordinario.

El arrendatario está obligado a soportar las obras de conservación que sean urgentes y no puedan esperar a la finalización del contrato de arrendamiento. En estos casos puede solicitar una disminución de la renta.

2.- Las obras de mejora

Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad de local y de los que lo utilizan.

Si la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario al igual que las de conservación tiene que tolerarlas.

En estos casos, el propietario debe notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible.

Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten al local. Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.

Si el inquilino decide soportar las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del local que no pueda utilizar, así como a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.

La venta por el propietario del local arrendado

Si el propietario de un local alquilado desea venderlo, está obligado legalmente a ofrecérselo en venta al arrendatario en primer lugar, indicándole el precio y el resto de las condiciones de la venta, ya que el inquilino tiene underecho de tanteo y retracto sobre el local.

El derecho de tanteo que tiene el arrendatario antes de que el dueño venda la finca, tiene una duración de TREINTA dias.

Si el propietario ha realizado la venta sin ofrecérsela al inquilino, éste podrá impugnarla y ejercer el derecho de retracto. Este derecho podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que tenga conocimiento de la citada venta.

El inquilino no dispondrá de los derechos de tanteo y retracto cuando el local arrendado se venda de forma conjunta con los restantes locales o viviendas propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, es decir cuando revende todo un edificio en su totalidad.

Por su parte, la persona que compra un local que se encuentra arrendado, adquiere los mismos derechos y obligaciones del arrendador, subrogándose en su posición en el contrato.

¿Cuándo termina el contrato de arrendamiento de local?

1.- Al finalizar el plazo de duración pactado

2.- El impago de la renta.

3.- La cesión o subarriendo del local sin comunicárselo al dueño.

4.- Causar daños en el local intencionadamente o realizar obras no consentidas por el dueño.

5.- Llevar a cabo en el local actividades molestas, insalubres, peligrosas, etc.

Links de interes

https://www.mundojuridico.info/arrendamiento-local-de-negocio/

Gracias por toda la información, , al final lo hemos podido arreglar negociando.

Un saludo.