Inquilinos comodones, renovación contrato
Tengo una vivienda alquilada con opción a compra (contrato de 2 años) a una pareja aunque el contrato está a uno solo, en marzo harán 2 años, en febrero hay que comunicar ambas partes si compran el piso (cosa que dudo), si renuevan o si yo por el contrario decido rescindir (esto ya es más dudoso porque tal y como está la ley no sé si se me permite, por cierto no sé si se ha aplicado la que el gobierno ha cambiado que ya no son 5 años lo que puede estar el inquilino sino 3).
Cabe destacar que mis inquilinos me pagan correctamente y bien, no deben nada, las facturas van a su nombre, ellos perciben la ayuda de emancipación que como sabes, este año se ha visto reducida lo que no recuerdo a cuanto. Pues bien, el problema que tengo con ellos es que para cualquier tontería me están llamando siempre, no saben hacer la o con un canuto y es que no quieren tampoco, piensan que mi casa es un hotel y yo les llevo el mantenimiento y ya no es eso solo, es que no tienen humildad ninguna para pedir las cosas, quieren que sea a la voz de ya y en casi todos los casos les he mandado un especialista y se ha demostrado que se trataba de algo que o bien hacían mal o bien era por uso y desgaste. ¿Debo yo de sufragar todos estos gastos de mantenimiento por uso? Es que llevan ya 2 años viviendo..
Por otro lado, si quiero cesar el contrato, ¿podría hacerlo? ¿Qué cosas serían las que podrían provocar esto?
Si le hago un contrato igual ya sea con o sin opción a compra manteniendo lo que ya han dado (si es la 1º opción) pero le incluyo una clausula de que toda pequeña reparación que no supere la mitad de una mensualidad (450) es a cargo del inquilino, ¿estaría incumpliendo la ley de arrendamientos? ¿Sería licito? Es que tengo entendido que claramente pone que estas cosas las tiene que asumir el inquilino. Otra duda es la revisión del gas, yo la hice un año antes de que entrasen y ellos ahora tienen el suministro a su nombre, y como ha cambiado la ley creo que les tocaría ya revisar
Ruego me eche un cable en esto porque por un lado me gustaría que sigan ya que se que están cuidando la casa pero no quiero que se rían de mi en mi cara, es que no se puede estar viviendo en una casa y que uno no se quiera ocupar de lo que está usando y por tanto desgastando.
La casa es de renta libre, es de construcción del 2003/4, está perfectamente amueblada, electrodomésticos de primeras marcas, vamos todo nuevo porque yo vivía ahí y por motivos personales he tenido que dejarla.
Gracias y perdón por lo extenso de mi mensaje, son muchas cosas a las que contestar (si quiere puede contestar al lado para que resulte más fácil).
1 respuesta
Respecto al contrato, si llegado el momento de ejecutar la opción a compra no se realiza, entonces pueden seguir de alquiler 3 años más, hasta completar los 5 que marca la Ley (lo de la reducción de 5 a 3 aún no está en vigor).
No puedes tampoco rescindir el contrato unilateralmente, para ello necesitarías una sentencia judicial favorable.
Con esto creo que queda aclarado el asunto de la duración del contrato.
Respecto al mantenimiento de la vivienda, la Ley dice lo siguiente: El casero es responsable de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para mantener la habitabilidad (teniendo en cuenta que la cédula de habitabilidad se concede a las viviendas vacías, siempre que tengan sus instalaciones listas para ser usadas) de la vivienda, excepto en 2 casos: que el daño haya sido causado por el inquilino o personas de su casa, o que se trate de una pequeña reparación a causa del desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
Es decir, que los "pequeños arreglos" los pagan ellos (una cerradura que se atasca, bombillas, goma de la lavadora, etc), y de las sustituciones se encarga Usted (fin de la vida útil de algún electrodoméstico, etc).
Por cuanto a las "revisiones del gas" las debe hacer quien lo consume, es decir, el inquilino.
Le facilito un enlace con información que le puede ser útil:
Hola, muchas gracias por su mensaje tan bien explicado pero a ver, una aclaración.
entonces, mantenimiento, dígase....manguitos (no recuerdo su nombre correcto) de las tuberías como por ejemplo el fregadero o lavabo, cisterna del baño (que se suele romper con los años), todo eso el inquilino y las sustituciones entonces,yo. Es decir que yo podría poner en el contrato mas o menos eso o algo así como "las pequeñas reparaciones que no supongan más de la mitad de una mensualidad, correrán a cargo del arrendatario" (esto serían unos 240 euros), viene a ser lo mismo que mas o menos dice usted ahí verdad? es una manera de que quede más claro ante ellos y así se piensen mejor antes de llamarme para por ejemplo esta ultima vez que me decían que era un problema de luz y resulta que estaban cargando la linea de la vivienda porque no enchufaban las cosas en los enchufes habilitados para ello.
Mi pregunta, la que más me importa es, si ahora cuando llegue la renovación que se trata de un contrato nuevo aunque se mantenga su antigüedad como usted me dijo que es hasta 5 años porque no ha entrado la ley (que por cierto me gustaría saber cuando entra en vigor),
Llegado el día de la firma, y aun yo cumpliendo la ley de arrendamientos, si ELLOS se niegan a firmar, por que consideren que no es justo lo del tema de lo que les corresponde a ellos asumir del mantenimiento y gastos (para ellos claro) sería causa de no entendimiento entre ambos y por tanto de resolución del contrato?.
Es que yo quiero que se queden pero no como hasta ahora, que me llaman para todo, la gente tiene que ser responsable y si son adultos para emanciparse deben serlo para cumplir con sus responsabilidades.
si pudiera decirme cual es la clausula exacta de la ley de arrendamientos en la que dice lo de las reparaciones, para incluirla en el contrato se lo agradecería y por otro lado si me dice un enlace de dicha ley para yo hacérsela llegar llegado el momento.
gracias, con esto concluyo, espero su respuesta y ya finalizo y punto.
saludos
Lo que se puede poner en el contrato es lo que dice textualmente la LAU/94. Cualquier otro acuerdo sería "discutible" y tendrían que acudir a un Juez para aclararlo.
Por cuanto a la renovación: no es una renovación en si mismo. Cuando llegue el momento de ejecutar la opción a compra, si ésta no se realiza el contrato sigue tal cual (no se pueden hacer modificaciones salvo que así lo decidan todos de común acuerdo). Seguiría todo igual por los 3 años que restasen de contrato.
Si se acordase (repito, todos de común acuerdo) hacer un contrato nuevo, entonces empezaríamos de cero y quedarían 5 años por delante.
Entenderá que no es aplicable lo de "resolución de contrato porque no quieran firmar nuevas condiciones", ya que no "están obligados" a firmar nada, al menos en los 5 primeros años.
La "nueva Ley" no tiene fecha, pero se espera que entre en vigor a lo largo de 2013 (de todos modos solamente será aplicable a los contratos que se hagan desde su entrada en vigor).
El artículo de la LAU/94 que hace referencia a las reparaciones es el 21:
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l29-1994.t2.html#a21
Consejo: hable clara y pausadamente con sus clientes, explicándoles el contenido de la Ley y el alcance de derechos y obligaciones de ambas partes.
Casero: http://blog.enalquiler.com/2012/guias-alquiler-pisos/tus-derechos-y-obligaciones-como-casero/
Inquilino: http://blog.enalquiler.com/2012/guias-alquiler-pisos/tus-derechos-y-obligaciones-como-casero/
Reparaciones:
http://www.pedrohernandezabogado.com/2010/09/las-pequenas-reparaciones-cargo-del.html
Suerte.
Perfecto, todo muy aclarado y guardados los enlaces (repetidos por cierto, he buscado el de inquilinos yo, je je).
solo me quedan unas dudas que me han surgido al decirme usted que si hay un cambio en el contrato contaría de cero otra vez.
1) la opción de renovarle como opción a compra un tercer año, ya vería en que porcentaje se lo pondría.¿esto se entiende como empezar de cero si es todo igual solo que cambia la fecha y el porcentaje a descontar del valor de la futura compra?
2) realizar un contrato igual pero sin ser opción a compra. También contaría de cero? de ser así, creo que eso no es justo y mas si sigo haciéndoselo a la misma persona. (es que en el contrato pone claramente que es un contrato de dos años y que si no se ejecuta, este se invalida y habría que hacer otro o lo que se estime oportuno)
3) mi ultima opción y poniéndome ya en lo peor, porque no haya entendimiento es que si no quiero que continúen por el motivo que sea, tengo una clausula que pone que si algún familiar directo (padre, madre, hermana o yo misma) necesitamos hacer uso de la vivienda porque no disponemos de una propia, estoy en mi derecho de rescindir el contrato. Esto es legal ¿verdad? mis padres están separados y mi padre por ejemplo está en otra vivienda pagando un alquiler porque mi madre esta en la casa de ambos, podría entonces hacerle a mi padre un contrato simbólico y vivir allí por supuesto, y estar justificado ante ellos y ante el que sea ¿verdad?
4) ultima cuestión, en estos dos años la renta mensual ha sido igual, el segundo año no se ha pedido otra fianza (imagino que lo normal es NO pedirla), me correspondería subir o bajar la renta? Que conste que ellos están acogidos a la ayuda de emancipación del estado.
No le voy a molestar mas, creo que todas las dudas que tenia las he aclarado, cuando usted pueda me va contestando punto por punto y estaré encantada de finalizar y puntuar.
Me está siendo de gran ayuda y no dude que mi valoración ya de antemano es EXCELENTE.
gracias de antemano,
Lo que le intenté explicar es que si el inquilino no ejecuta la compra al llegar el momento acordado (2º año) no hay posibilidad de "imponerle" nuevas condiciones. El contrato de arrendamiento seguiría siendo plenamente válido por 3 años más hasta completar los 5 que marca la Ley.
La opción 1 que menciona se puede hacer de dos maneras:
a) Mediante un anexo al contrato existente (una modificación aceptada y refrendada por ambas partes en la que se acuerda prorrogar 1 año más la opción a compra). Para ello han de estar de acuerdo ambas partes. Con esta modalidad NO se empieza "de cero".
b) Hacer un contrato nuevo con opción a compra ejecutable en 1 año. Aquí sí que se empieza de "cero".
En ambos casos es necesario el consenso 100% de ambas partes.
2.- Si ambas partes están de acuerdo pueden cancelar el contrato con opción a compra existente y redactar uno nuevo "sin opción a compra". Este nuevo contrato tendría una duración mínima de 5 años.
Por cuanto a que sea o no "justo"... poco hay que discutir, es lo que dice la Ley. Ustedes han firmado un contrato de alquiler con opción a compra, que básicamente dice que se puede optar a la compra de la vivienda en un determinado plazo, y en caso de no hacerse esa compra entonces sigue como un alquiler normal.
Aún cuando el clausulado del contrato diga otra cosa, el articulado de la Ley se impone.
3.- Necesidad de la vivienda para un pariente: dependiendo de la fecha de contrato podría ser viable. Lea este enlace:
Eso si, no le aconsejo un "alquiler simbólico", sino uno convencional ya que levantaría serias sospechas sobre la legalidad del asunto.
4.- Como bien apunta, la fianza se pide a la firma del contrato, y después se puede ir actualizando con los correspondientes aumentos anuales (de manera que siempre se corresponda con 1 mes de alquiler). Lo habitual es no pedir estas pequeñas actualizaciones de fianza (o hacerlo cada varios años), ya que el depósito y levantamiento de fianzas en los organismos autonómicos es bastante farragoso.
Por cuanto a si le corresponde subir o bajar la renta, depende de lo que haya pasado con el IPC en los 12 meses anteriores a la fecha de actualización. Puede consultar las tablas en www.ine.es
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