¿Hasta donde un acta de Junta de Comunidad es de obligado cumplimiento?
En mi edificio, varias viviendas son áticos y tienen terraza. Los suelos de dicha terraza fueron cambiados con el tiempo (losándolo) cada uno de los vecinos (pagándolo cada uno). Esto se permitió en Junta ordinaria hace años, pero no quedó registrado en acta.
Ahora se están produciendo goteras en las viviendas inferiores, pero en localizaciones limítrofes que impiden saber qué ático es el origen del problema.
La Comunidad dice que ella no asume ningún coste relacionado con estos patios pues fueron los vecinos los que cambiaron su suelo y pudieron ejecutar mal la obra.
En Junta se ha aprobado que se levanten todos los suelos, se repare lo que se vea, y lo paguen los propietarios de los áticos a partes iguales (con voto a favor de todos los vecinos menos los áticos, claro). Además se ha aprobado un presupuesto de 10.000€ que llevaba el administrador. Todo esto ha quedado reflejado en el acta.
Entiendo que los propietarios de los áticos no nos podemos negar a que se realicen los trabajos que la Comunidad acuerde en Junta (pues son patios de uso privativo). Pero:
¿Lo referente a pagar, y encima tal cantidad de dinero, también es obligatorio por aparecer en acta? Entiendo que lo relacionado con el pago NO es obligatorio, pues si lo fuera se podría llegar al caso de decir (exagerando) "que lo pague todo el vecino del quinto, que nos cae fatal", pues se ha votado por mayoría y está en acta.
Si esta parte de "pago" que aparece en acta no obliga a los propietarios de los 2 áticos afectados, ¿tenemos qué recurrir el acta (con juicio, abogado, procurador...)? ¿O simplemente es suficiente con "abrir las puertas a los de la obra" (pues estamos obligados) pero de pagarlo ni hablar? Es decir, q si no se recurriese en tiempo y forma, ¿significaria qué estamos de acuerdo con el acta y si llegado el momento no pagasemos y nos denunciaran, nos tocaría pagarlo?
3 Respuestas
El acuerdo es nulo de pleno derecho, el gasto tiene que repartirse conforme digan los estatutos o a coeficiente de escritura. La junta puede pedir al propietario de la terraza que corra con todos los gastos siempre y cuando se demuestre que las filtraciones que padecen los departamentos inferiores han sido provocadas por mala ejecución de alguna obra o bien por un mal mantenimiento (esto, se tiene que probar mediante informes técnicos).
- Avisa al Administrador mediante burofax dando un plazo de 7 días para que rectifique el acta o de lo contrario será impugnada.
Lo que la comunidad no tiene que pagar son los "gustos" de rasillas que pongan en la terraza, si quiere usted algo más caro, usted deberá poner la diferencia.
Muchas gracias por la respuesta. Desde el punto de vista de que yo tenga que impugnar o no el acta, ?qué significa que "el acuerdo es nulo de pleno derecho"? Y por lo que me indica en su segundo punto, si tras mandar el burofax no se enmienda el acta (al fin y al cabo refleja lo que se dijo en la Junta), tendré que acabar impugnandola?(entiendo también que el margen de los 7 días puede ser algo mayor, verdad?).
Muchas gracias.
¿Qué significa que "el acuerdo es nulo de pleno derecho"?
Que es ilegal y por tanto nulo ante un juicio.
Si tras mandar el burofax no se enmienda el acta
Tiene la opción de demandar.
El margen puede ser de lo que usted quiera dar, a veces 5 otras 30 días.
A falta de leer lo que se redacto en el acta exactamente, el acuerdo que se ha aprobado requiere unanimidad puesto que es modificación del título constitutivo ya que se está acordando que paguen un gasto comunitario (porque es sobre lo que tiene potestad la comunidad lo que es común) sin cumplir los coeficientes que vienen en escritura.
Lo que tienen que hacer es ponerse en contacto con un abogado e impugnar el acta. Plazo que tienen es 3 meses desde que se celebró la junta. Pero cuanto antes lo hagan mejor.
Gracias por la respuesta.
Por su respuesta, entiendo que por lo tanto, lo que aparece en acta (algo tan abusivo como que muchos vecinos voten/obliguen a pagar algo a unos pocos) se convierte en obligado cumplimiento salvo que se impugne (y se gane)? -lo que requiere juicio, abogado y procurador-
Yo quería entender que de dicho acta se podía obligar a hacer lo que la Comunidad decidiese en esos patios (obra), pero en ningún caso obligar a pagar nada "sólo a ellos" y menos aun cantidades superiores a tres mensualidades. Claro está suponiendo que no haya algo que demuestre que algún vecino ejecutó la obra incorrectamente.
Si y no. El problema es que si usted no lo impugna en el próximo acta lo pondrán como moroso y luego esa deuda puede llegar a ser firme (el acta podría ser anulable siempre pero es para no liarlo). Por lo que le reclamarán la deuda por un monitorio con relación a el acta en la que se apruebe la reclamación y poco podrá hacer. Es un tema de derecho procesal más que de hecho, por lo que aconsejo acudan a un abogado lo antes posible. Deben pedirle precio antes de hacer nada ya que la impugnación por baremo es de 1500 a 200€ de coste, pero esto deben negociarlo con el abogado así como el tema de las costas y demás. Siento tener que decirles que es lo que hay. Otra opción es sería decírles que está mal hecho el acta y que van a impugnarla y que se pierden van a pagar ellos las costas pero a lo mejor ese órdago les da igual.
Gracias. Lo que me comenta lo había imaginado, asumiendo que la lógica a seguir (sin impugnar) sería:
1- Se me informa que obreros han de entrar en mi patio.
2- Mando burofax al administrador diciendo que les dejo pasar por estar obligado por ser patio privativo, pero que NO voy a participar en el pago salvo que sea pagado por toda la Comunidad. Informo de dicho fax también a empresa que hará la obra.
Si aun así la obra sigue adelante y se ejecuta...
3- Me pasaran derrama que no pagaré.
4- Me mandarán avisos y finalmente denuncia como moroso.
5- Iremos a juicio.
La pregunta aquí es: ¿Un juez me hará pagar la barbaridad indicada (mas costas de ambas partes) porque en su momento no impugné el acta, lo cual significa que "aceptaba" (con todas sus consecuencias) lo ahí escrito? Me parecería una barbaridad!
Es como (llevándolo a un extremo ridículo) si se votase en Junta que el vecino Pepito se ha de cortar un dedo... Queda en acta, y si pasado un tiempo no se lo ha cortado y se lo denuncia por incumplimiento, perdería el juicio (salvo q hubiese impugnado el acta a tiempo y hubiese ganado). Y en lugar de "cortarse un dedo" podría haberlo cambiado por "dar 1000€ a cada vecino en compensación del ruido que hace su perro", porque fuera mas similar en lo que a concepto monetario se refiere.
Muchas gracias de nuevo por su respuesta.
Gracias de antemano.
Su planteamiento es erróneo ya que usted sigue su lógica y no la LPH la cual ya le he indicado cómo proceder. Si no se hiciera así no habría seguridad jurídica. Esto es que la otra parte entiende que tiene razón y estaría haciendo lo correcto. Un saludo.
Recomendacion acuda a un abogado para que no le pase el plazo de impugnacion.
No hay opciones o se modifica/anula/elimina ese acuerdo o tienes que demandarlo por ilegal. Es bastante frecuente que en las comunidades se hagan acuerdos de estas cosas y no estén reflejados en las actas cosa que siempre traerá problemas a futuro.