Anónimo
Gastos comunes en Comunidad De Propietarios
Soy propietario de una vivienda (planta baja) perteneciente a una Comunidad de 13 viviendas, es decir, 3 plantas bajas, tres en un primer piso, tres en un segundo, tres en un tercero y un ático. Dos plantas bajas entramos independientes por la Calle Pelayo, y las demás por la calle paralela Calle Colón.
Somos dos viviendas bajas que NO tenemos acceso al zaguán, tenemos entradas independientes.
Yo soy Planta baja A y tengo el mismo coeficiente que Primero A, Segundo A y tercero A.
En Estatutos pone que todos los gastos irán en función de los Coeficientes.
Errores posibles encontrados en los Estatutos:
En 2007 se dio por concluida la Obra nueva, pasó de inmediato al Sareb y en 2018 se pusieron a la venta todas las viviendas, quedando así compradas prácticamente todas el año pasado.
En Estatutos pone: La planta baja contiene el zaguán y tres viviendas, una de ella con acceso directo desde la calle Colón, y las otras dos desde la calle Pelayo (JUSTO ESTO ES LO QUE NO ENTIENDO, PORQUE NOSOTROS NO TENEMOS ACCESO DIRECTO A LA PLANTA BAJA POR NINGÚN SITIO, a no ser que se refiera a que el acceso de las viviendas de la planta baja es una por una calle y otras dos por otra calle)
Podría ser que los coeficientes se pusieran por igual solo en función de metros cuadrados, y no también en función de utilización o incluso de alturas, y posiblemente en el Proyecto de Obra constara que todas las viviendas tenían acceso directo, y al final no fue así.
Mi pregunta es:
Si en Estatutos a pesar de poner bien claro que los gastos son en función de los Coeficientes, pero los coeficientes los indicaron en función a un Final de Obra no correspondiente con el Proyecto inicial, con unos accesos directos NO REALIZADOS, pero a la vez nombrados como si existentes en Estatutos. Qué posibilidades hay de estar exentos de los gastos de comunidad, no todos, pero al menos ascensor, limpieza, luz, agua...
Dado que todo sucedió a la finalización de la obra en 2007, ¿ha prescrito todo? O podría alegar que en Estatutos hacen mención a unos accesos directos al zaguán de dos viviendas, ¿pero qué realmente no es cierto?
Podrían aconsejarme por favor si es que lo estoy entendiendo mal.
1 respuesta
Lo que prevalece es lo que conste en los Estatutos, no lo que se pueda interpretar o lo que se pretenda "ajustar" a la realidad. Si los Estatutos no se ajustan a la realidad, deberán modificarlos por acuerdo unánime o en los juzgados.
Aunque este Coeficiente se estableciera en 2007? Eso no prescribe?
Y en el caso de llevarlo ante Juzgados y al final resolviendo modificar esos coeficientes, se debería de hacer ese cambio en todas las escrituras, vecino por vecino y Estatutos? O podría existir una orden donde no hiciera falta cambiarlo en todas la Escrituras pero quedando constancia que de ello de alguna otra manera? Lo digo porque el coste de cambio de todas las escrituras será bastante elevado, no?
Si realmente se plantea acudir a los juzgados, póngase en manos de un abogado, que pueda estudiar la documentación con detalle y decirle las posibilidades reales que tiene. El planteamiento de un cambio de coeficientes deberá estar muy bien argumentado, dejando bien claro que los actuales son incorrectos y que perjudican a algún(os) propietario(s). Además del abogado, necesitará también un informe de un arquitecto que apoye su reclamación.
Debe estar usted muy seguro del paso que va a dar, porque se presume complejo y costoso.
Supongo que las posibilidades reales de ganar son altas, puesto que yo planta baja independiente tengo el mismo Coeficiente que la vivienda del primer piso, del segundo y del tercero, sin posibilidad alguna para acceder directamente al zaguán y sin poder utilizar las zonas comunes. Eso será un buen motivo?
Y por favor, sabes si al estar terminada la construcción en 2007, prescribe cualquier cosa que pudiera haberse hecho mal, referente a Licencias, Proyectos, Final de Obra sin ajustar al Proyecto pero si firmado como tal...etc???
Yo no tengo claro, en absoluto, que las posibilidades de ganar sean altas. Pero, como le indico, si realmente se plantea dar el paso, acuda a un abogado y a un arquitecto, que puedan revisar con detalle toda la información. Cualquier opinión que se le pueda dar desde la distancia sería, como mínimo, atrevida.
¡Gracias! Por todo, ha sido de gran ayuda.
Algún otro punto de vista? Mismos porcentajes para vivienda de planta baja sin acceso directo al zaguán, que para vivienda del primer piso, segundo y tercero desde zaguán. Se consideran bien establecidos esos Coeficientes? Qué ventajas tengo yo sobre los demás como para ajustarme ese Coeficiente al mismo que los demás? Las desventajas las conozco, pero que ventajas podría tener?
Es por entenderlo un poco mas y cerciorarme que tengo igual de Coeficiente que los demás por algunas causas en mi beneficio que desconozco.
Sería necesario conocer con detalle la configuración de la finca.
Al ser planta baja, por ejemplo, ¿dispone de una terraza o jardín comunitario de uso privativo?
Por otra parte, conozco Comunidades en las que las diferentes viviendas tienen configuraciones bastante diferentes (orientación, tamaño, altura, acceso a zonas comunes) y aún así tienen coeficientes iguales. Aunque pueda no ser equitativo, no es garantía suficiente de que va a ser modificado en un litigio.