¿Pago por coeficientes tras la compra de una vivienda?

Discrepo con el criterio de su Administrador

Si el acuerdo del reparto de gastos a partes iguales, en contra de lo estipulado en el Título Constitutivo, no se inscribió, se asume que se trata de un acuerdo administrativo, para la gestión económica de la Comunidad en el año en que se produjo, y no de un acuerdo a nivel estatutario, con objeto de modificar el sistema de reparto aplicable en la Comunidad. A pesar de que, de forma tácita, ese acuerdo se haya renovado de año en año al aprobarse las cuentas y al no impugnar el reparto, no hubo intención de modificar el Título Constitutivo. Por tanto, ese acuerdo no inscrito no puede obligar a un tercero de buena fe que no ha tenido conocimiento del mismo, como el de un futuro propietario, que entra a formar parte de la Comunidad.

¡Gracias! Por tu respuesta... Un par de dudas...

1.- No entiendo la parte de: "al no impugnar el reparto". ¿Te refieres a los que se inscribieron a dicho acuerdo?

2.- Y tu repuesta se basa en tu opinión o en alguna sentencia o ley.. es para poder mostrarlo a mi administrador.

Te todos modos muchas gracias por tu explicación

1.- Me refiero a que, año tras año, la Comunidad ha venido aceptando el reparto a partes iguales, porque nadie ha impugnado las cuentas. Es decir, aunque el acuerdo no sea estatutario, sí se ha ido ratificando cada año por el hecho de que los propietarios aprobaban las cuentas y el reparto de gastos realizado. Pero eso no convierte el acuerdo en una modificación del Título Constitutivo de la Comunidad (y, de hecho, el Título no se alteró ni hubo intención aparente de hacerlo en ningún momento).

2.- Le recomiendo la lectura de http://www.admicove.com/los-acuerdos-no-inscritos-en-el-registro-de-la-propiedad/

Otra pregunta... relacionado con lo anterior.. cada vez que pido que se cambie a cuota por coeficientes.. ya que se me esta cobrando mal , me indica:

"El presidente y Administrador no tienen potestad para cambiar los acuerdos tomados en junta, En la próxima junta, al igual que en la anterior se llevará el tema a discusión de los vecinos, ya que es la junta la única que tiene potestad para tomar el acuerdo"

Pero yo entiendo que esto no es un acuerdo de Junta.. si no que lo exige la Ley.. no?

Un saludo

Jose Angel

El Presidente y el Administrador, en efecto, no pueden actuar sin el consentimiento de la Junta de Propietarios. Es cierto que no pueden, por iniciativa propia, revocar un acuerdo de los vecinos, sea cual sea.

También es cierto que a usted, en principio, no le vincula el acuerdo del cambio de reparto puesto que los Estatutos de la Comunidad estipulan un reparto por coeficientes. Por tanto, podría solicitar que a usted se le calculara la cuota a pagar de esa forma. En caso de no hacerse, podría acudir a los tribunales, ya sea demandando a la Comunidad, ya sea impugnando el acuerdo de aprobación de las cuentas.

Lo malo (y aquí viene la paradoja) es que la Comunidad puede aprobar de año en año que quiere el reparto a partes iguales sin necesidad de modificar los Estatutos. Es decir, que si usted solicita que se trate el asunto en Junta y se aprueba por mayoría el reparto igualitario, o si se aprueban las cuentas sin impugnación por parte de ningún propietario, se entiende que a nivel administrativo, la Comunidad está de acuerdo en aplicar dicho reparto (sin voluntad de modificar los Estatutos). Este acuerdo se puede tomar por mayoría, a diferencia del estatutario que necesita unanimidad. Pero debe ser ratificado anualmente, ya sea explícitamente, ya sea de forma tácita por el hecho de aceptar las cuentas anuales en las que se aplicó el mencionado reparto.

¿Sabe usted cuál es la opinión mayoritaria en este asunto, entre los vecinos, a día de hoy?

Por desgracia en la ultima votación se volvió a aceptar 15 contra 8 el reparto igualitario.

Osea, que la única opción es esperar si se vota en contra y si perdemos impugnar dicho votación.. ¿no?

Un saludo

Jose Angel

"Por desgracia en la ultima votación se volvió a aceptar 15 contra 8 el reparto igualitario."

Si desde que usted es propietario ya se ha votado este asunto y se ha aprobado, ese acuerdo sí le vincula a usted (salvo que lo impugnara y ganase, por supuesto).

Como le decía, sea cual sea el reparto establecido por Estatutos, la Comunidad puede votar cambiarlo, a nivel administrativo, por un acuerdo mayoritario (no necesita unanimidad, al no pretender modificar los Estatutos), ratificado anualmente, bien por un nuevo acuerdo explícito, bien de forma tácita, por la aprobación mayoritaria de las cuentas, sin impugnación.

Sinceramente, no comprendo que eso sea posible, porque supone una modificación de facto de los Estatutos, pero...

Usted podría reclamar judicialmente que no se le aplica el reparto por coeficientes si no existiera un acuerdo en ese sentido desde que usted es miembro de la Comunidad. Dado que parece que sí existe, no le recomiendo litigar.

Hasta cuando puedo impugnar una Junta?

Impugna usted un acuerdo, no una Junta. Dispone de 3 meses desde la notificación del acuerdo, salvo que éste sea ilegal o contrario a los Estatutos, en cuyo caso dispone de un año.

Ante todo habría que saber si el sistema "pago a partes iguales" que se viene utilizando responde a una "costumbre", un acuerdo de la Junta o una modificación de Estatutos, y también cuanto tiempo lleva vigente, para determinar si puede o no impugnarse.

Le dejo un enlace en que se trata este asunto:

Propiedad Horizontal: ¿Pueden modificarse a posteriori los acuerdos sobre cuotas de participación?

Se modifico en la primera junta hace 2 años, por que faltaban la mitad de los vecinos todavía por entrar y había expectativas de que tardaran un tiempo... y ante la necesidad se decidió pagar todos por igual. Luego entre yo a los 8 meses.

En la siguiente Junta a mi entrada se vuelve a plantear el tema de volver al sistema de coeficientes y se pierde por una votación de 15 contra 8. Cuando leo la ley y compruebo el segundo apartado le indico a mi administradora que a mi no me afectaba dicho acuerdo inicial y fue cuando me respondió lo anteriormente dicho, y que ella no puede hacer nada.. vamos que impugne la Junta.

Un saludo

Jose Angel